桂林市疊彩區(qū)人民法院

民事一審判決書

服務(wù)合同糾紛（2021）桂0303民初1729號

原告：桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司，住所地：桂林市環(huán)城西一路29號聯(lián)達雅居11號樓。
法定代表人：蔣厚勝，總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：陳燕敏，該公司員工。
被告：劉某，女，1978年11月21日出生，漢族，住桂林市秀峰區(qū)。
委托訴訟代理人：王小剛，廣西悅康律師事務(wù)所律師。
被告：齊某，女，2008年2月28日出生，漢族，住桂林市秀峰區(qū)。
法定代理人：劉某，女，1978年11月21日出生，漢族，住桂林市秀峰區(qū)，系齊某之母。

根據(jù)當事人陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院確認以下法律事實：被告劉某、齊某是桂林市疊彩區(qū)站前路31號聯(lián)發(fā)乾景2棟1-14號商鋪業(yè)主，建筑面積為43.09平方米。2014年6月1日，原告與涉案房屋的開發(fā)商聯(lián)發(fā)集團桂林聯(lián)盛置業(yè)有限公司簽訂了《聯(lián)發(fā)·乾景前期物業(yè)服務(wù)委托合同》，由原告為聯(lián)發(fā)乾景小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)類型為住宅（配套商業(yè)），商鋪按建筑面積每月3元／平方米，一次預(yù)交一年。物業(yè)服務(wù)費按年度進行交納，業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)在每年度首月10日前交納當年的物業(yè)服務(wù)費，每逾期一日應(yīng)按欠費總額的萬分之五支付滯納金。2020年11月26日，聯(lián)發(fā)乾景一、二期業(yè)主委員會與原告簽訂《聯(lián)發(fā)乾景物業(yè)服務(wù)合同》，約定原告為聯(lián)發(fā)乾景小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)類型為住宅，低層住宅按建筑面積每月1.6元／平方米、高層住宅物業(yè)服務(wù)費按建筑面積每月1.9元／平方米收??；電梯維護費150元／年收取，商鋪按建筑面積每
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月3元/平方米收取。服務(wù)費按年度方式收取，業(yè)主或物業(yè)使用人根據(jù)個人和物業(yè)協(xié)商的意愿可按月交物業(yè)服務(wù)費。合同期限為2020年1月1日起至2020年12月31日止。原告按照上述合同約定為涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，被告未依約交納物業(yè)服務(wù)費，原告經(jīng)催收未果，遂訴至法院，提出上述訴請。
再查明，原告于2014年4月15日由桂林星達物業(yè)服務(wù)有限公司變更為桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司。

本院認為，原告與聯(lián)發(fā)集團桂林聯(lián)盛置業(yè)有限公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》及原告與聯(lián)發(fā)乾景一、二期業(yè)主委員會簽訂的《聯(lián)發(fā)乾景物業(yè)服務(wù)合同》，是各方的真實意思表示，該合同未違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，故為合法有效?！堵?lián)發(fā)乾景物業(yè)服務(wù)合同》約定的合同期限為2020年1月1日起至2020年12月31日止，現(xiàn)原告主張2021年1月1日至2021年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費，本案中暫不予處理，原告可在與涉案小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)商確定雙方權(quán)利義務(wù)之后另行主張。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”因此，上述合同對業(yè)主具有約束力。原告已于
2014年4月15日由桂林星達物業(yè)服務(wù)有限公司變更為桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司。被告作為涉案小區(qū)的業(yè)主，未依約履行支付物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)，其行為構(gòu)成違約，被告的商鋪建筑面積為43.09平方米，應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費為129.27元/月，被告尚欠原告2019年7月1日起至2020
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年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費2326.86元
（129.27元/月×18個月），現(xiàn)原告要求被告支付物業(yè)服務(wù)費的訴訟請求合理部分，本院予以支持。
關(guān)于被告辯稱物業(yè)服務(wù)合同只約定了物業(yè)服務(wù)的對象是住房，未約定對商鋪服務(wù)，不應(yīng)當支付物業(yè)費的問題，本院認為，《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》有對物業(yè)服務(wù)類型包括商鋪在內(nèi)的約定，雖然《聯(lián)發(fā)乾景物業(yè)服務(wù)合同》在物業(yè)類型只約定了住宅，但該合同的第六條有對商鋪的收費標準進行了約定，且被告的商鋪位于該小區(qū)，桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司作為善意第三人,與聯(lián)發(fā)乾景一、二期業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同后,依據(jù)合同約定的物業(yè)服務(wù)范圍對包括被告所有的涉案商鋪提供了事實上的物業(yè)管理服務(wù),故本案原告要求被告支付物業(yè)服務(wù)費，未違反法律規(guī)定，本院予以支持。被告辯稱其未交納物業(yè)服務(wù)費是因為原告物業(yè)服務(wù)不到位，本院認為，在物業(yè)服務(wù)合同履行過程中，若被告認為物業(yè)服務(wù)不到位，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改或者按照法定程序選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而不應(yīng)拒交物業(yè)服務(wù)費。
關(guān)于滯納金的問題，本案中，原告訴請的滯納金實為違約金性質(zhì)，《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》約定物業(yè)服務(wù)費逾期交納的，每逾期一日，按欠費總額每日萬分之五計收滯納金。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應(yīng)當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決”，本案中，原告要求以所欠物業(yè)服務(wù)費總額按每日萬分之五計算違約金,此計算違約金數(shù)額過高,本院結(jié)合本案實際情況應(yīng)予以調(diào)整，被告拖欠2019年7月1日起至2019年12月31日期間的物業(yè)費為7
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75.62元，即該時間段的違約金應(yīng)以所欠物業(yè)服務(wù)費總額的10%計算,即被告應(yīng)支付違約金為77.56元(775.62元×10%)；因《聯(lián)發(fā)乾景物業(yè)服務(wù)合同》并未約定違約金，本院對2020年1月1日起至2020年12月31日期間的違約金不予支持。
綜上,依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條，《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《物業(yè)管理條例》第二條、第七條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百六十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告劉某、齊某支付原告桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司2019年7月1日至2020年12月31日期間物業(yè)服務(wù)費2326.86元及2019年7月1日起至2019年
12月31日期間的滯納金77.56元；
二、駁回原告桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司其他訴訟請求。
上述義務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本案判決發(fā)生法律效力之日起十日履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi)，向本院或與本院同級的被執(zhí)行財產(chǎn)所在地人民法院申請執(zhí)行。
本案案件受理費50元（原告桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司已預(yù)交），適用小額訴訟程序減半收取25元，由被告劉某、齊某負擔(dān)，另25元由本院退回原告桂林聯(lián)發(fā)盛泰物業(yè)服務(wù)有限公司。
本判決為終審判決。
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審判員龍軍
書記員楊何

2021-07-19

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