李某某與錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書

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黑山縣人民法院

民事一審判決書

房屋買賣合同糾紛(2021)遼0726民初1377號

原告(反訴被告):李某某,女,1964年6月17日生,回族,退休工人,住黑山縣,戶籍地:錦州市古塔區(qū)。
委托訴訟代理人:王笑杰,錦州市黑山縣黑山法律服務(wù)所法律工作者,執(zhí)業(yè)證號:30607181100011。
被告(反訴原告):錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,住所地錦州市凌河區(qū)。
法定代表人:王某,該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:夏桂君,遼寧智源律師事務(wù)所律師,執(zhí)業(yè)證號:12107199611572726。

本院經(jīng)審理認(rèn)定事實如下:2019年4月4日,原告李某某(反訴被告)與楊某某辦理了結(jié)婚登記。2019年7月1日,楊某某與被告錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(反訴原告)簽訂了《盛世新城住宅認(rèn)購書》,雙方約定乙方(楊某某)自愿向甲方(錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)購買“盛世新城二期”第17號樓1單元5層?xùn)|室,建筑面積81.1平方米,訂購單價2219.48元,訂購總價180000元;付款方式乙方選擇一次性付款,2019年7月1日交付定金10000元,2019年12月31日交付房款或房貸首付款,并注明此戶為裝修樣板間,裝修費(fèi)20000元,此房款為200000元。約定條款第4條:乙方應(yīng)在甲方指定日期起一周內(nèi)持本《認(rèn)購書》,補(bǔ)款收據(jù)及身份證到甲方指定地點(diǎn)與甲方簽訂《房屋買賣合同》。如乙方未在上述時間與甲方簽訂《房屋買賣合同》,甲方有權(quán)另行處理該房屋,本《認(rèn)購書》自動終止。第7條:本《認(rèn)購書》一經(jīng)簽字,即視為乙已詳細(xì)閱讀并認(rèn)同本《認(rèn)購書》全部內(nèi)容,無任何異議,因乙方個人原因退房,定金不予退還;第8條:本《認(rèn)購書》一式三份,賣方兩份,買方一份,雙方簽字蓋章后生效。甲乙雙方簽署正式《商品房買賣合同》后,本《認(rèn)購書》自行作廢。楊某某于2019年7月26日交納40000元房款。2020年7月27日,黑山縣人民法院作出(2020)遼0726民初1256號民事判決,判決原告楊某某與被告李某某的婚姻無效。楊某某與李某某雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議,原告楊某某與錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所簽訂的編號117號“盛世新城住宅認(rèn)購書”及所繳納的10000元定金(交款人楊某某、收據(jù)號0040624)及40000元房款(交款人楊某某、收據(jù)號0040630)所產(chǎn)生的權(quán)利歸被告李某某所有。李某某與楊某某婚姻關(guān)系終止后,李某某曾到被告售樓處商議處理合同事宜,雙方未能達(dá)成一致意見。

本院認(rèn)為,楊某某與被告錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的“盛世新城住宅認(rèn)購書”具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。楊某某與原告李某某經(jīng)法院確認(rèn)婚姻無效,雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議將與錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所簽訂的編號117號“盛世新城住宅認(rèn)購書”及所繳納的10000元定金及40000元房款(所產(chǎn)生的權(quán)利歸李某某所有,現(xiàn)因買方違約未按規(guī)定時間內(nèi)交納剩余房款,導(dǎo)致不能實現(xiàn)合同目的,基于原告李某某與楊某某婚姻關(guān)系無效而解除這一事實,李某某單方履行合同實屬困難和不便,故此合同應(yīng)予以解除。此合同不能履行的根本違約方在李某某和楊某某,現(xiàn)該合同買方權(quán)利歸李某某所有,違約責(zé)任也應(yīng)由李某某承擔(dān)。鑒于錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與楊某某2019年7月1日簽訂認(rèn)購書,7月26日接收房款40000元,雙方約定于2019年12月31日交納剩余房款,錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在以后合理的期限內(nèi)應(yīng)督促購買方及時履行合同,特別是在李某某去售樓處通知錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司其與楊某某的婚姻已判無效的事實后,錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司更應(yīng)及時主張權(quán)利,故買方違約所造成的損失因錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司怠于主張權(quán)利,錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)負(fù)有一定責(zé)任。結(jié)合本案中,房款總價為200000元,酌情按照房款總價的10%賠償違約金,即20000元(含定金10000元,房款10000元),剩余房款30000元應(yīng)返還給李某某。
綜上所述,依照《中華人民共和國民法典》第五百六十五條、第五百六十六條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定,判決如下:

一、解除楊某某與被告錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的“盛世新城住宅認(rèn)購書”(編號117號);
二、原告李某某(反訴被告)賠償被告錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(反訴原告)違約金20000元(含已交定金10000元,房款10000元);
三、被告錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于判決生效后三日內(nèi)返還原告李某某購房款30000元。
四、駁回原告李某某(反訴被告)、被告錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(反訴原告)的其它訴訟請求;
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)人民幣已減半收取400元(李某某預(yù)交),由被告錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)100元,李某某負(fù)擔(dān)300元;反訴費(fèi)已減半收取1650元(錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)交),由李某某負(fù)擔(dān)220元,錦州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)1430元。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起,十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對方當(dāng)事人人數(shù)或代表人人數(shù)提出副本,上訴于遼寧省錦州市中級人民法院。

審判員陳宏利
法官助理王錚
書記員張名揚(yáng)

2021-07-20

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