永州市冷水灘區(qū)人民法院
民事一審判決書
商品房銷售合同糾紛（2021）湘1103民初2597號
原告：陳某，男，2007年6月10日出生，漢族，戶籍地湖南省永州市冷水灘區(qū)。
法定代理人：李某，女，1978年5月20日出生，漢族，戶籍地湖南省永州市冷水灘區(qū)，系原告陳某母親。
委托訴訟代理人：屈德剛，湖南湘永律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。
被告：湖南三泰房地產(chǎn)開發(fā)公司，住所地永州市冷水灘區(qū)鳳凰路2號。
法定代表人：周桐盛，該公司總經(jīng)理。
經(jīng)審理查明，2012年8月8日，原告（乙方）與案外人李志新（甲方）簽訂《房屋買賣合同》，約定的主要內(nèi)容為：1.乙方同意購買甲方坐落在永州市冷水灘區(qū)××大廈××?！痢粒！痢粒！痢粒！痢粒５牡昝?，建筑面積136.56平方米出售給乙方；2.上述房產(chǎn)的交易價格為：單價7322元／平方米，總價1000000元；3.甲、乙雙方同意以一次性付款方式付款，并約定在房地產(chǎn)交易中心繳交書費，產(chǎn)前交割完畢當日付清全部房款；4.稅費分擔，甲、乙雙方應(yīng)遵守國家房地產(chǎn)政策、法規(guī)，并按規(guī)定（或按雙方約定）繳納辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)所需繳納的稅費。該《房屋買賣合同》簽訂后，案外人李志新將房屋交付給原告。原告在被告湖南三泰房地產(chǎn)開發(fā)公司的協(xié)助下辦理了房屋所有權(quán)證，房屋所有權(quán)人陳某，房屋產(chǎn)權(quán)證號：永房權(quán)證冷字第7××4號，權(quán)證包含戶室：14（商業(yè)）、15（商業(yè)）、16（商業(yè)）、17（商業(yè)）、18（商業(yè)）共計5套。后因被告一直未為該房屋辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。經(jīng)原告多次催促未果，遂釀成本糾紛。
另查明，2009年6月1日，被告為案涉房屋所在的三泰大廈1-8層辦理了永房權(quán)證冷水灘字第7××8號房產(chǎn)總證，房屋所有權(quán)人為被告；2009年9月辦理了永冷國用（2009）第0561號土地使用權(quán)證，載明的土地使用權(quán)人為被告，土地性質(zhì)為國有劃撥，土地面積806.45平方米。2010年元月28日，永州市國土資源局第二期會審會議對被告公司劃撥土地轉(zhuǎn)出讓問題作出決定，同意被告公司按評估價的70%繳納土地出讓金及相關(guān)稅費后，辦理該806.45平方米劃撥土地轉(zhuǎn)出讓的土地審批手續(xù)。2010年3月29日，案涉土地性質(zhì)依法變更為國有出讓地，辦理了（冷）國用（2010）第0246號土地使用權(quán)證，土地面積806.45平方米。2010年12月27日被告公司補交土地出讓金3166365元、出讓交易服務(wù)費22165元、工本費120元，合計3188650元。2014年12月27日，被告在《永州日報》登報聲明三泰大廈永房權(quán)證冷水灘字第7××8號房產(chǎn)總證遺失作廢，后重新申請補辦了永房權(quán)證冷水灘字第7××3號房產(chǎn)總證。
因被告公司的下崗職工多次要求政府解決“三保”問題，2020年10月28日，中共永州市委政策研究室向永州市人民政府提交《關(guān)于請求參照國企改革政策處置三泰大廈相關(guān)問題的請示》，該請示載明的主要內(nèi)容為：1.被告公司屬掛靠原零陵地委政策研究室的全民所有制企業(yè)，于1992年10月登記成立，現(xiàn)有下崗職工66名，是全市特困企業(yè)。2.1993年被告公司以30萬元/畝的價格，從原永州市萬利集團處獲得鳳凰路臨街土地2046平方米，用于建設(shè)三泰大廈。1994年因市政建設(shè)需要，鳳凰路拓寬大改建，占用了被告公司的1286平方米土地。由于當時尚未辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)，被告公司沒有得到任何補償。3.被告公司是一家瀕臨倒閉的特困企業(yè)，已經(jīng)連續(xù)多年沒有開展經(jīng)營性業(yè)務(wù)，66名下崗職工的“三保”及管理人員工資等基本費用都無法保障。4.被告公司的職工多次向市委、市政府反映情況，強烈要求解決“三?！眴栴}。被告公司擬以危房改造為契機，將原有劃撥土地依法轉(zhuǎn)為出讓地，請市政府對三泰大廈土地出讓金等費用采取先交后返的辦法，所返的出讓金全部用于解決職工“三?！?。5.永州市國有企業(yè)改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室考慮到被告公司的特殊情況，同意將出讓土地的收入（含出讓金）返給被告公司用于解決職工“三保問題”。永州市國有企業(yè)改革領(lǐng)導(dǎo)小組在該請示上批示“考慮到該公司的特殊情況，建議參照市屬國有工交企業(yè)改制政策，將公司出讓土地的收入（含出讓金）返給公司，用于解決職工'三保'問題”。
以上事實，有原告提交的永州市國土資源局地籍檔案、房屋所有權(quán)證、房屋買賣合同及被告提交的《關(guān)于請求參照國企改革政策處置三泰大廈相關(guān)問題的請示》、永州市國土資源局會議紀要、非稅收入一般繳款書等證據(jù)在卷予以佐證，結(jié)合當事人的庭審陳述，足以認定。
本院認為，本案系商品房銷售合同糾紛。原告與案外人李志新簽訂的《房屋買賣合同》是雙方的真實意思表示，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是真實有效合同，對雙方當事人具有法律約束力，雙方應(yīng)按照約定行使權(quán)利和履行義務(wù)。合同簽訂后，原告按照約定支付了全部購房款，案外人李志新已將房屋交付給原告使用，為原告辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證。但未辦理土地使用證，而原因系湖南三泰房地產(chǎn)開發(fā)公司并未為其所出售這套房屋辦理土地使用證。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓”；及《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十七條“建筑物轉(zhuǎn)讓的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”之規(guī)定?，F(xiàn)因政策原因，房屋所有權(quán)證書與國有土地使用權(quán)證書二證合一為不動產(chǎn)權(quán)證，因土地使用證登記在被告湖南三泰房地產(chǎn)公司名下，故被告湖南三泰房地產(chǎn)公司應(yīng)為原告辦理土地使用證權(quán)證，因此對原告要求被告辦理不動產(chǎn)權(quán)證的訴訟請求依法予以支持。
庭審查明，2012年案外人李志新與被告簽訂購房合同時，案涉房屋的土地性質(zhì)為國有出讓。2010年元月28日，被告為案涉房屋所在的三泰大廈繳納土地使用權(quán)出讓金，辦理了（冷）國用（2010）第0246號土地使用權(quán)總證，將土地性質(zhì)變更為國有出讓。本案中，被告雖抗辯原告應(yīng)向其支付土地出讓金，但并未提出反訴，且不能以此來否定被告應(yīng)承擔的辦證義務(wù)，故根據(jù)民事訴訟的“不訴不理”原則，對于被告主張的出讓金在本案中依法不予處理，應(yīng)由被告另行主張權(quán)利。
雖然《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條規(guī)定，向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年，但第一百九十六條第二項同時規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)不適用訴訟時效的規(guī)定，故本案原告要求辦理不動產(chǎn)權(quán)證，不受訴訟時效的限制，對被告提出的本案已過訴訟時效應(yīng)予駁回的主張，依法不予支持。
案涉《房屋買賣合同》，并非從被告處直接購買，從案外人處購買，且已辦理房屋所有權(quán)證，與被告提出的2008年未再簽訂的房地產(chǎn)買賣合同的問題與本案無關(guān)，本院不作評述。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百三十五條，《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十七條,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條，《中華人民共和國民法總則》第一百九十六條第二項，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款條之規(guī)定，判決如下：
被告湖南三泰房地產(chǎn)開發(fā)公司自本判決生效之日起三十日內(nèi)為原告陳某辦理永房權(quán)證冷字第7××4號房屋的不動產(chǎn)權(quán)證。
案件受理費300元，減半收取計150元，由被告湖南三泰房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔。
如不服本判決，可在本判決送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省永州市中級人民法院。
審判員蔣娜
法官助理唐莉
代理書記員陽志科
2021-07-20
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