畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)人民法院
民事一審判決書
商品房預(yù)售合同糾紛（2021）黔0502民初12114號
原告羅某1，男，2013年3月30日出生，漢族，現(xiàn)住貴州省畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)。
法定代理人羅某2，男，1983年6月27日出生，漢族，現(xiàn)住貴州省畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)。
法定代理人陳某，女，1983年11月23日出生，漢族，現(xiàn)住貴州省畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)。
委托訴訟代理人查杰，貴州上宜律師事務(wù)所律師，系特別授權(quán)；潘志豪，貴州上宜律師事務(wù)所律師，系特別授權(quán)。
被告貴州畢節(jié)長弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地貴州省畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)威西路銀開百貨對面，統(tǒng)一社會信用代碼：91520500745702090P。
法定代表人靳麗梅，該公司董事長。
委托訴訟代理人陳會平，該公司員工，系特別授權(quán)。
經(jīng)開庭審理查明：原告羅某1與被告長弘房開公司未簽定《商品房買賣合同》之前，口頭約定購買商品房事宜，因被告未履行關(guān)交房約定，雙方于2015年7月1日對被告違約責(zé)任進(jìn)行協(xié)商，被告同意承擔(dān)違約金51000.00元，扣除原告應(yīng)交的辦證費29026.00元、一年物管費2238.00元后，被告尚欠原告違約金19736.00元，并以書面形式確認(rèn)。雙方于2015年7月30日正式簽訂《商品房買賣合同》，約定購買被告長弘房開公司開發(fā)的位于畢節(jié)市七星關(guān)區(qū)，房號為Ｂ2-27-1，合同建筑面積為155.40平方米，價款為512820.00元。合同第七條約定：商品房價格包括水、電建設(shè)安裝費用以及雙方約定的附件五所配套設(shè)施的建設(shè)安裝費用，出賣人不得再向買受人收取商品房總價款以外的費用。合同第十一條第（一）項約定：出賣人應(yīng)當(dāng)于2015年12月31日前向原告交付商品房。第十三條約定，除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件交付房屋給買受人的，按照下列第1種方式處理：1、根據(jù)逾期時間分別處理，（1）、（2）項不作累加：（1）、逾期在30日內(nèi)，自第十一條約定的交付期限界滿之日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房屋價款的萬分之二的違約金，并于該商品房交付起7日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行，繼續(xù)違約雙倍支付；（2）、逾期超過日以后，出賣人仍不能交付商品房，買受人有權(quán)退房……，買受人要求合同繼續(xù)履行的，合同繼續(xù)履行，自第十一條約定的交付期限界滿之日起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付房屋價款的的違約金。第二十二條三（一）約定出賣人承諾于2017年12月31日前取得該商品房所有權(quán)初始登記并將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書交付給買受人；該項（二）還約定約定：出賣人不能在約定期限內(nèi)交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，雙方同意按照下列約定處理；1、約定日期起30日內(nèi)，出賣人交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，按已付房屋價款的0.5／10000承擔(dān)違約責(zé)任；2、約定日期起30日以后，出賣人仍不能交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記有關(guān)文書的，雙方約定按下列第（1）、（2）項處理：（1）買受人有權(quán)退房，買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自收到退房通知之日起7日內(nèi)退還買受人已付款，并按銀行同期銀行貸款利率支付利息；（2）買受人不退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自約定日期至實際交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書之日止，按日向買受人支付已交付房款0.5／10000的違約金。本條三（四）雙方同意買受人委托出賣人向房屋登記機關(guān)申請辦理商品房轉(zhuǎn)移登記。被告另向原告收取了燃?xì)馊霊糍M等3285.00元
合同簽訂后，原告如數(shù)交納了全部房款，被告實際于2015年7月6日（簽定合同之前）向原告交付了商品房。被告至今未辦理涉案商品房的初始登記。
本院認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，按約定全面履行自己的義務(wù)，原、被告訂立的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約定履行各自的義務(wù)。原告已按合同約定支付了購房款，并委托被告辦證。被告應(yīng)按合同約定的期限向原告交付涉案商品房，取得該商品房所有權(quán)初始登記，并按合同約定如期將辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書交付給原告。因原告委托被告代為向房屋登記機關(guān)申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，故被告無須向原告直接交付辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書，但仍負(fù)有向原告告知已經(jīng)取得辦理商品房轉(zhuǎn)移登記條件的義務(wù)，才履行完畢其合同約定的交付義務(wù)。被告未在約定期限內(nèi)完成合同義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約。
雙方簽定合同之前產(chǎn)生的交房違約金19736.00元，被告應(yīng)當(dāng)如數(shù)支付。
關(guān)于逾期辦證違約金，應(yīng)以原告已付購房款總額512820.00元為基數(shù)，從約定辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書并交付原告時間2017年12月31日之次日2018年1月1日起至被告向辦證部門提交完畢辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書并通知原告之日止，按雙方約定日0.5/10000計算。
關(guān)于“燃?xì)忾_戶費等”問題，原、被告訂立的《商品房買賣合同》第七條第二款約定：商品房價格包括水、電建設(shè)安裝費用以及雙方約定的附件五所配套設(shè)施的建設(shè)安裝費用，出賣人不得再向買受人收取商品房總價款以外的費用。被告在收取涉案房屋總價款之外，另行收取了原告的燃?xì)忾_戶費等共計人民幣3285.00元建設(shè)安裝費用，無事實及法律依據(jù)，應(yīng)予退還。
據(jù)此，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百七十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
一、被告貴州畢節(jié)長弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效十日內(nèi)支付原告羅某1逾期交房違約金19736.00元；
二、被告貴州畢節(jié)長弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效十日內(nèi)支付原告羅某1逾期辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書的違約金，計算方式以原告已付購房款總額512820.00元為基數(shù)，從2018年1月1日起至被告向辦證部門提交完畢辦理商品房轉(zhuǎn)移登記的有關(guān)文書并通知原告之日止，按日0.5／10000計算；
三、被告貴州畢節(jié)長弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效十日內(nèi)返還原告羅某1燃?xì)忾_戶費3285.00元。
四、駁回原告羅某1的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費990.00元由原告羅某1負(fù)擔(dān)405.00元，由被告貴州畢節(jié)長弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)585.00元
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于貴州省畢節(jié)市中級人民法院。
審判員李華忠
書記員朱流洋
2021-07-23
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