甘肅省張掖市中級人民法院

民事二審判決書

房屋買賣合同糾紛（2021）甘07民終804號

上訴人（原審原告）：張掖市博豐種苗有限責(zé)任公司。住所地：甘肅省張掖市甘州區(qū)平原堡水文隊農(nóng)場。統(tǒng)一社會信用代碼：91620702719054501H。
法定代表人：雷某，該公司董事長。
委托訴訟代理人：南某，甘肅金廈律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：寇某，男，生于1982年8月11日，漢族，甘肅省張掖市人，住甘肅省張掖市。公民身份號碼：×××。
委托訴訟代理人：邢某，甘肅方聯(lián)律師事務(wù)所律師。

一審法院認定的事實：被告寇某曾系原告博豐公司的員工。2004年，原告為穩(wěn)定職工隊伍，從甘州區(qū)金安房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司購買房屋，并以購得的房屋對其員工進行工作獎勵。2004年4月29日，原告博豐公司作為買方，甘州區(qū)金安房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司作為賣方，雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，約定金安房產(chǎn)公司自愿將其位于××苑、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室的房地產(chǎn)8套（房屋建筑面積83.18平方米）出售給原告，上述房地產(chǎn)成交價格為586918.08元，原告應(yīng)于2004年6月20日前一次性付清，購房定金在最后一次付款時沖抵；雙方同意于2004年5月30日由金安房產(chǎn)公司將上述房產(chǎn)經(jīng)相關(guān)主管部門驗收合格后正式交付原告。
2014年4月14日，被告寇某向原告出具借條一份，載明今借到雷曉軍現(xiàn)金150000元，從此日起在博豐種苗有限責(zé)任公司工作十年，此借條期滿自行作廢，并備注：已付款41967元。雙方在庭審中均認可該已付款41967元系原告以扣除被告績效獎金方式抵扣的房款。
2014年5月8日，張掖市金安房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與被告寇某簽訂《商品房買賣合同》一份，約定金安房產(chǎn)公司將其位于××苑住宅出售給被告；房款總價為71889.47元。次日，該合同在張掖市房屋產(chǎn)權(quán)交易中心登記備案。被告寇某在本案庭審中自認其于2014年年底從原告博豐公司處離職，案涉房屋房產(chǎn)證亦于2014年辦理。

另查明：方三力、羅某、劉某均曾系博豐公司的職工。2020年10月12日，原告博豐公司法定代表人雷某分別將寇某、方三力訴至一審法院，向其二人主張購房款，一審法院決定將兩案合并審理。該案庭審中，方三力、寇某均一致陳述：其二人分別于2000年、2002年入職博豐公司，2004年6月博豐公司為穩(wěn)定職工隊伍，稱要為職工解決住房問題，當時房款七萬多元，公司員工于2004年10月分別給雷某出具了金額為30000元的借條，雙方約定若能干夠十年，則公司不再主張該30000元，剩余房款（方三力46456.9元、寇某41967元）逐年以抵扣績效獎金的方式還清，至2014年十年到期后，博豐公司反悔并讓其再次出具借條，要求其再干十年，否則不為其辦理房產(chǎn)證。證人羅某、劉某在該案庭審中陳述的關(guān)于博豐公司為員工安置住房的情況、房款支付方式以及員工需在博豐公司處干夠十年的約定與方三力、寇某陳述一致。經(jīng)審查該案，認為雷某不是適格的訴訟主體，遂出具（2020）甘0702民初8712民事裁定書，裁定駁回起訴。
再查明：2014年4月25日，被告寇某與張掖市金安房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽字確認的《商品房銷售合同》載明案涉房屋的交付時間為2003年6月20日。
一審法院認為，主張法律關(guān)系存在的當事人應(yīng)當對產(chǎn)生法律關(guān)系的基本事實承擔(dān)舉證證明責(zé)任。本案原告依據(jù)被告寇某出具的借條主張雙方約定原告以15萬元價款將案涉房屋出售給被告，扣除此前已抵扣的41967元，下欠房款108033元，由被告在原告處再工作十年，則此借條作廢，現(xiàn)被告違反約定，提前離職，故被告應(yīng)償還欠款108033元，被告則認為其已將雙方的約定履行完畢。對此爭議，一審法院認定如下：
首先，方三力、羅某、劉某及本案被告均曾系博豐公司的職工，亦曾享受過原告博豐公司以住房進行工作獎勵的福利，故方三力、羅某、劉某作為該項福利的享有者，應(yīng)對原告以住房獎勵員工的具體實施方式較為清楚，其陳述具有不可替代性和較高的可信度。根據(jù)（2020）甘0702民初8712庭審筆錄，方三力與本案被告陳述一致，均稱原告為穩(wěn)定職工隊伍，以包括案涉房屋在內(nèi)的住房對員工進行工作獎勵，當時房款七萬多元，其二人于2004年10月均出具了30000元的借條，公司與其約定若其能干夠十年，則公司不再主張該30000元，剩余房款逐年以抵扣績效獎金的方式還清。而證人羅某、劉某亦陳述其工作期間，博豐公司有獎勵住房的政策，若能干夠十年則獎勵一套住房，當時其向原告出具了30000元的借條，并與公司約定剩余房款在十年內(nèi)還清，若其能干夠十年，則不用償還30000元。故被告與證人羅某、劉某關(guān)于博豐公司為員工安置住房的情況、房款付款方式以及員工在博豐公司工作十年則不用償還借條所載款項的陳述能夠相互印證，結(jié)合《房地產(chǎn)買賣契約》、《商品房買賣合同》，可證實原告以其名義向金安房產(chǎn)公司購買房屋并以該房屋對其員工進行工作獎勵，其與被告約定由被告出具金額為30000元的借條，剩余房款由原告逐年從被告的績效獎金中扣除，若被告在原告處干夠十年，則被告不再償還該借條所載款項的事實。
其次，根據(jù)《房地產(chǎn)買賣契約》、《商品房買賣合同》及雙方陳述，原告以所購房屋對員工進行工作獎勵，至2014年被告為辦理產(chǎn)權(quán)證與金安房產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同》，該合同明確記載案涉房屋價款為71889.47元。而原、被告的約定（即被告向原告出具30000元借條，剩余房款由原告逐年從被告的績效獎金中扣除，若被告在原告處干夠十年，則該借款不再償還）系原告為穩(wěn)定職工隊伍，以房屋獎勵其員工的一項政策，帶有福利性質(zhì)。從該項約定達成至被告從原告處離職，已有十年，故被告已按約定完成工作年限，且在此期間，原告亦以扣除績效工資獎金的方式抵扣剩余購房款41967元，雙方已將該項約定履行完畢，現(xiàn)原告又背離當時以住房獎勵員工政策的福利性質(zhì)，以房屋市場增值為由將房價變更為150000元，明顯不當，亦無事實及法律依據(jù)。
最后，本案原告主張欠款所依據(jù)的證據(jù)系被告于2014年4月14日出具的借條，其在本案中亦自認當日借款并未實際發(fā)生，其主張的欠款性質(zhì)系購房款。但經(jīng)審查，本案原告為穩(wěn)定職工隊伍，以房屋對包括被告在內(nèi)的員工進行工作獎勵的事實發(fā)生在2004年，故雙方在2014年并未發(fā)生房屋買賣關(guān)系。而根據(jù)《房地產(chǎn)買賣契約》、《商品房買賣合同》，雙方爭議的案涉房屋價款為71889.47元，但原告卻認為該價款系當時原告與金安房產(chǎn)公司約定的，十年后該房屋作價150000元應(yīng)屬合理，一審法院認為，原告依據(jù)2014年的市場行情對雙方于2004年形成的房屋買賣合同所涉房屋價款進行重新約定，將房款提高至150000元，沒有合理依據(jù)，且原告亦未能提供證據(jù)推翻《房地產(chǎn)買賣契約》、《商品房買賣合同》中對案涉房屋價款的約定，故其主張不能成立。
本院認為，本案爭議的焦點是被上訴人在上訴人處工作滿十年的起算時間如何認定，被上訴人是否還拖欠上訴人的房款。上訴人認為依據(jù)2014年4月14日，被上訴人給上訴人出具15萬元借條，約定從此日起被上訴人在上訴人處工作滿10年，除已經(jīng)支付的41967元房款外，其余房款再無需支付，但被上訴人于2014年年底離職，故應(yīng)支付下欠房款。本院認為，被上訴人在上訴人公司工作十年的起算日期應(yīng)從2004年開始起算。理由如下：首先，上訴人將其購買的房屋出售給被上訴人，作為被上訴人在公司工作滿十年的獎勵，部分房款以扣除績效獎金的方式支付，剩余房款若工作滿十年則不再支付。上訴人于2003年6月30日就將涉案房屋交付被上訴人入住使用，已付的41967元房款亦是在2014年4月14日出具借條之前逐年的扣發(fā)績效獎金的方式支付，在出具借條時，被上訴人在上訴人處工作已滿十年；其次，2014年4月14日，被上訴人雖給上訴人出具了借條，但并未發(fā)生借貸和房屋買賣關(guān)系。在出具借條后，被上訴人即與張掖市金安房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂《商品房銷售合同》，載明案涉房屋的交付時間為2003年6月20日，房屋價款71889.47元也是根據(jù)上訴人與張掖市金安房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司簽訂的《房地產(chǎn)買賣契約》約定的房屋價款確定，且與上訴人公司的員工手冊中規(guī)定有獎勵住房的政策的事實能相互印證；再次，方三力、羅某、劉某均曾系上訴人公司的職工，雖與上訴人有利害關(guān)系，但結(jié)合本案已經(jīng)查明的事實及其他證據(jù)，證人證言符合客觀事實。被本案采信的證人證言在（2020）甘0702民初8712號案件中進行過質(zhì)證，本案一審中，也對（2020）甘0702民初8712號案件庭審筆錄再次進行了質(zhì)證。上訴人認為一審證據(jù)采信不當?shù)纳显V理由不能成立，本院不予支持，據(jù)此，能夠認定，被上訴人離職前已在上訴人處工作滿十年，上訴人應(yīng)兌現(xiàn)其承諾，免除被上訴人下欠房款的支付義務(wù)?，F(xiàn)上訴人背離當時以住房獎勵員工政策的福利性質(zhì)，以房屋市場增值為由將房價變更為150000元，以被上訴人給其出具借條從2014年起計算十年至2024年，與其當初以房屋作為獎勵并將房屋交付被上訴人使用的事實不符。故上訴人要求被上訴人再支付購房款108033元的上訴理由不能成立，本院不予支持。

綜上，上訴人張掖市博豐種苗有限責(zé)任公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費3097元，由上訴人張掖市博豐種苗有限責(zé)任公司負擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長賴鷹
審判員胡宏睿
審判員宋睿
書記員張玉芬

2021-07-28

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