富民縣人民法院
民事一審判決書
房屋買賣合同糾紛（2021）云0124民初593號
原告：師某某，女，1968年12月10日生，住云南省昆明市嵩明縣。
委托訴訟代理人：張萍，黎陽法律服務所法律工作者。特別授權代理。
委托訴訟代理人：劉冬華，黎陽法律服務所法律工作者。特別授權代理。
被告：陳某某，男，1993年1月28日生，住云南省昆明市富民縣。
被告：昆明易禾網(wǎng)絡科技有限公司，統(tǒng)一社會信用代碼：91530124MA6NPMMH4F，住所地：云南省昆明市富民縣永定街道辦事處環(huán)城南路67號。
法定代表人：鄧發(fā)俊，公司經(jīng)理。
本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。對當事人無異議的證據(jù)，本院予以確認并在卷佐證。對有爭議的證據(jù)和事實，本院認定如下：原告提供的第5組證據(jù)，符合證據(jù)三性，予以認可。關于上述證據(jù)的關聯(lián)性及證明效力，本院將結合全案進行綜合評判。
被告陳某某及被告易禾公司針對抗辯事由未提供證據(jù)證實。案經(jīng)庭審，本院確認事實如下：2019年8月1日，師某某與陳某某、易禾公司三方簽訂了一份《買賣居間合同》，合同約定：陳某某將所有的位于富民縣村上春墅153棟1單元102號房屋（建筑面積為：79.54平方米）以成交價格人民幣336,000元出售給師某某，易禾公司作為居間人。付款方式：一次性付款，即師某某于更名當日向陳某某一次性付清合同約定成交價。合同第二條第2款約定“簽訂本合同時，師某某交付定金20,000元，該定金由陳某某委托易禾公司保管，至交易完成，易禾公司將該定金作為尾款付給陳某某.....”。合同第八條，三方責任?！?.甲方責任：保證有權決定出售事宜；承諾并保證在交易各環(huán)節(jié)均能提供符合相關部門規(guī)定的相關材料文書等，并對真實性、有效性負責，否則承擔由此引發(fā)的一切后果；保證該房產或車位在交易時沒有權利瑕疵，不存在欠繳稅費、被查封等情況。若該標的處于租賃期間，甲方保障承租方出具放棄優(yōu)先購買權的書面文書；配合乙方完成產權過戶、交付等手續(xù)；合同簽訂后如有違反上述事項，或甲方未履行權屬的告知義務，導致乙方發(fā)生重大誤解并造成損失的，由甲方承擔由此導致的一切責任與損失。2.乙方責任：保證有合法購買資金，承諾并保證在交易各個環(huán)節(jié)均能提供相關部門規(guī)定的相關資料、文書等，并對真實性、有效性負責，否則承擔由此造成一切后果；若乙方申請銀行按揭貸款，保證在銀行的信用良好；配合甲方完成產權過戶交付等手續(xù)，按約定向丙方支付中介服務費。合同簽訂后如有違反上述事項，由乙方承擔由此導致的一切責任與損失。3.丙方責任：見證甲乙雙方之間的買賣行為；為交易雙方提供權屬過戶、咨詢貸款等服務；協(xié)助甲乙雙方辦理產權證過戶交付等手續(xù)；因甲乙任何一方提供資料不真實而導致交易不成的，丙方不承擔任何責任?！焙贤€就其他相關事項進行了約定。合同簽訂后，師某某依約交納定金20,000元，易禾公司承認該款現(xiàn)仍由其公司保管。
另查明，2013年1月11日，經(jīng)劉翀與昆明富達房地產開發(fā)經(jīng)營有限公司簽訂《商品房購銷合同》購買案涉富民縣村上春墅153棟1單元102號房屋（建筑面積為：79.54平方米），合同總金額為375,428元，并于同年1月22日登記備案至劉翀名下至今。
本院認為，師某某與陳某某、易禾公司三方簽訂的《買賣居間合同》系三方當事人真實意思表達一致成立的合約，內容不違反我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，亦未侵害第三人利益，該合同合法有效，各方當事人均應嚴格遵守、誠信履行。經(jīng)查，合同訂立時因該不動產系登記備案致案外人劉翀名下，陳某某無權處分，該買賣居間合同屬效力待定合同。據(jù)合同的約定的內容，本案《買賣居間合同》涉及三方當事人二個法律關系，即易禾公司與房屋交易雙方的居間法律關系，以及師某某與陳某某的房屋買賣法律關系。
針對房屋買賣合同這一法律關系，雙方在合同中明確約定雙方責任：被告陳某某應保證有權決定涉案房產出售事宜，包括提供交易各個環(huán)節(jié)符合規(guī)定的材料文書、保證該房產無權利瑕疵、配合完成產權證過戶和交付手續(xù)、履行權屬的告知義務等責任義務。被告陳某某表示已口頭告知原告房屋所有權并未辦理，且并未備案登記在被告名下的事實，但被告提交的證據(jù)無法證實二被告已向原告明確這一事實。綜上，二被告未履行合同約定的多項義務，存在違約。本案房屋買賣關系中涉及更名義務、房屋權屬、所有權登記備案，以及存在暫無法辦理權證瑕疵的房產出售給原告等問題存在爭議。經(jīng)查，被告對該房產無權處分，陳某某與師某某訂立合同處分他人財產，未經(jīng)權利人追認或事后取得處分權，且二被告違反合同約定，未履行約定的合同義務，已構成違約。現(xiàn)原告提出二被告隱瞞事實，無法辦理網(wǎng)簽及權證，而要求解除買賣合同的訴請，具有事實及法律規(guī)定，予以支持。陳某某提出的合同僅約定其履行商品房備案登記更名義務，與查明的事實不符，不予采納。
針對居間合同這一法律關系。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百二十四條：“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同”。第四百二十五條：“居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任”。本案中被告易禾公司并未就房屋權屬瑕疵問題向原告如實報告，原告有權拒絕支付報酬并要求其承擔相應責任。因被告易禾公司未按合同約定履行提供權屬過戶、協(xié)助產權過戶及交付等合同責任義務。
綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的……”第九十六條：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應當辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定”。二被告的行為均構成違約，并導致原告無法實現(xiàn)合同目的，對原告主張解除《買賣居間合同》這一請求，依法予以支持。本案中原告要求解除合同的通知時間即本案訴狀副本送達被告之日，因本案合同涉及兩個法律關系，并以送達二被告之日（2021年7月14日）確認為合同解除之日。
對于原告要求返還定金的主張。本院認為，合同約定二被應保證涉案標的物產權權屬屬實等義務。其中，就雙方爭議的僅約定備案更名義務，還是包括辦理房屋產權過戶的問題，被告陳某某陳述合同簽訂前已經(jīng)告知原告所有權未登記在其名下，但未提交了證據(jù)加以證實，無法證實二被告已就房屋未登記備案在陳某某名下及辦理權證等實情向原告進行了告知說明，二被告應當按照生效合同約定誠信履行自己的義務。原告在不知曉以上實情的情況下與二被告簽訂合同，二被告亦未按合同約定履行相關義務。作為購房一方的發(fā)起訴訟明確表示不愿繼續(xù)履行合同，合同已無實際履行之基礎和必要。本案合同解除，系賣方一方居于對所簽《買賣居間合同》真實意思的違反，應由其承擔相應的違約責任。本案爭議定金20,000元系買方依合約所付，根據(jù)定金罰則，收受定金的一方不履行約定義務的，交付定金一方有權要求返還雙倍定金，但本案原告未主張雙倍返還定金。因本案合同中約定的定金為更名、辦證、過戶等保證金，具有擔保性質，符合相關法律對定金的規(guī)定，原告的請求依法予以支持。至于易禾公司訴訟中提出合同解除喪失居間服務費應當由原告承擔并從定金中扣除的問題，因其未就此提出反訴，且未提供證據(jù)證實其主張，經(jīng)主持調解，因分歧過大而未果，故在本案中不予處理。本案系民法典施行前的法律事實引起的民事糾紛案件，適用當時的法律、司法解釋的規(guī)定。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、第一百零七條、第一百一十五條、第一百三十條、第四百二十四條、第四百二十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：
一、原告師某某與被告陳某某、昆明易禾網(wǎng)絡科技有限公司于2019年8月1日簽訂的《買賣居間合同》于2021年7月14日解除；
二、由被告昆明易禾網(wǎng)絡科技有限公司于本判決生效之日起十日內返還原告師某某定金20,000元。
如果未按生效判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費減半收取計150元（原告已預交），由被告陳某某、昆明易禾網(wǎng)絡科技有限公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于云南省昆明市中級人民法院。
雙方當事人在上訴期限內均未提起上訴的，本判決即發(fā)生法律效力。若負有義務的當事人不自動履行本判決，享有權利的當事人可以在判決規(guī)定履行期限屆滿后法律規(guī)定的期限內向本院申請強制執(zhí)行。申請強制執(zhí)行的期限為兩年。
審判員宣云
書記員火有明
2021-07-29
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