太原市尖草坪區(qū)人民法院
民事一審判決書
借款合同糾紛（2021）晉0108民初532號
原告：晉商銀行股份有限公司太原尖草坪支行。
負責人：谷某，行長。
委托訴訟代理人：唐某，住太原市。
委托訴訟代理人：冀某，1972年7月30日，住太原市。
被告：孟某，住太原市。
委托訴訟代理人：閆某（孟某丈夫），住太原市。
被告：山西鼎晨房地產開發(fā)集團有限公司。
法定代表人：吳某，董事長。
委托訴訟代理人：張某，住太原市。
委托訴訟代理人：王某，山西嘉玉律師事務所律師。
根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
2010年1月15日孟某作為買受人，鼎晨公司作為出賣人簽訂《商品房買賣合同》。
2010年3月1日孟某作為借款人、晉商銀行草坪支行作為貸款人、孟某、閆某作為抵押人、鼎晨公司作為保證人簽訂了《個人住房按揭貸款合同》,合同約定孟某向晉商銀行草坪支行借款370000元，用以購買位于太原市××區(qū)浦東雅54111#號房屋，借期為216個月(從2010年3月25日至2028年3月24日);借款利率采用浮動利率，執(zhí)行年利率4.158%，借期內自中國人民銀行人民幣貸款基準利率調整后的次年1月1日起，按照調整后相應期限檔次的基準利率和合同約定的浮動幅度確定新的借款執(zhí)行利率;自借款發(fā)放后每月20日為還款日，如果未按期歸還本金，貸款人對逾期借款從逾期之日起在合同約定的利率基礎上上浮50%計收罰息，對應付未付利息，貸款人依據(jù)中國人民銀行的規(guī)定計收復利，應付未付利息包括借款期內產生的應付未付利息(含違約使用罰息)和借款逾期后產生的應付未付利息(含逾期罰息和違約使用罰息)，借款期內產生的應付未付利息，在借款期內按合同約定借款執(zhí)行利率計算復利，自借款到期之日起，按逾期借款利率計算復利，逾期借款的應付未付利息，按逾期借款利率計算復利；還款方式為等額本息還款法；保證人山西鼎晨房地產開發(fā)集團有限公司提供階段性保證擔保，為借款人的債務承擔連帶保證責任，保證范圍包括本合同項下借款本金、利息、罰息、復利、違約金、損害賠償金以及訴訟費、律師費等債權人實現(xiàn)債權的一切費用；抵押人同意以小店區(qū)人民南路浦東雅典54111#設定抵押，抵押物暫作價531675元；合同中約定了兩種保證階段：1.自本合同簽訂之日起至借款人取得房地產權利證書，并辦妥以貸款人為抵押權人的抵押登記手續(xù)，2.自本合同簽訂之日起至辦妥以貸款人為抵押權人的抵押預登記手續(xù)，但沒有約定具體是哪種保證階段；合同有效期內借款人未足額償還借款本息超過90天的，貸款人有權停止發(fā)放借款、提前收回已發(fā)放借款。
2010年3月1日《承諾書》記載：晉商銀行尖草坪支行：本人孟某承諾此次申請貸款所提供的全部資料真實、合法、有效，如所有權有爭議或提供虛假證明資料，我愿承擔一切法律后果，本人保證按期歸還貸款本息，如在合同履行期間發(fā)生連續(xù)或累計三期不歸還貸款的違約行為，貴行可按合同約定解除借款合同，提前收回貸款本息。到期不能按期償還貸款，我和共有人閆某同意貴行在解除借款合同三日后，可將抵押物進行處置，變賣或拍賣，所得價款用于償還貸款本息及實現(xiàn)債權的費用。借款申請人：孟某簽名捺?。还灿腥耍洪Z某簽名捺印。
2010年3月25日《借款借據(jù)》記載：借款人孟某，借款金額37萬元，約定還款日期2028年3月24日，利率3.465%，借款用途購房。
截止到2021年1月21日被告應該償還原告全部貸款本金192557.84元、利息3814.94元、罰息224.95元、復利45.57元，以上合計196643.3元。
庭審中原、被告陳述，案涉房屋未辦理過抵押登記，原告沒有向被告發(fā)出過解除合同通知書。
本院認為，原、被告之間簽訂了《個人住房按揭貸款合同》，雙方應當按照合同的約定行使權利和履行義務，原告已經(jīng)履行了向被告孟某發(fā)放貸款的義務，被告孟某應該按照合同約定履行分期還款的義務，現(xiàn)被告孟某已經(jīng)發(fā)生連續(xù)或者累計三期不歸還貸款的違約行為，原告要求解除與被告簽訂的《個人住房按揭貸款合同》，提前收回貸款本金192557.84元,并由被告孟某支付相應的利息、罰息，符合合同的約定，本院予以支持。合同約定被告山西鼎晨房地產開發(fā)集團有限公司為被告孟某的借款提供階段性保證擔保，但約定的兩種保證階段可以截止的情形均沒有達到，被告山西鼎晨房地產開發(fā)集團有限公司應該為被告孟某的借款承擔連帶保證責任。合同約定被告孟某以其人民南路浦東雅54111號按揭期房為上述貸款提供抵押擔保，但案涉房屋并未辦理抵押登記，抵押權未成立，故原告對被告孟某涉案房屋并不享有優(yōu)先受償權。被告山西鼎晨房地產開發(fā)集團有限公司在承擔了保證責任后,有權向被告孟某追償。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百零七條，《中華人民共和國擔保法》第十八條、第二十一條、第三十一條、第三十三條,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第四十二條,《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款的規(guī)定，判決如下：
一、解除原告晉商銀行股份有限公司太原尖草坪支行與被告孟某、被告山西鼎晨房地產開發(fā)集團有限公司簽訂的《個人住房按揭貸款合同》；
二、被告孟某在判決書生效后十五日內償還原告晉商銀行股份有限公司太原尖草坪支行借款本金本金192557.84元及至2021年1月21日的利息3814.94元、罰息224.95元、復利45.57元，并支付自2021年1月22日起至本金還清之日止的利息(利息按照《個人住房按揭借款合同》約定計付);
三、被告山西鼎晨房地產開發(fā)集團有限公司對上述第二項債務承擔連帶還款責任；
四、駁回原告晉商銀行股份有限公司太原尖草坪支行的其他訴訟請求。
如果未按照本判決指定期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費4232元，由被告孟某、被告山西鼎晨房地產開發(fā)集團有限公司負擔。
如不服本判決，可以在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于山西省太原市中級人民法院。
審判長??息爭
人民陪審員??郭小勇
人民陪審員??王寶婷
法官助理??鄭莉秀
書記員??錢琳
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2021-06-29
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