四川省樂山市中級(jí)人民法院
民事二審判決書
商品房銷售合同糾紛（2021）川11民終867號(hào)
上訴人（原審原告）：任某，女，2003年12月4日出生，漢族，住四川省樂山市市中區(qū)。
法定代理人：張某（系任某母親），住四川省樂山市市中區(qū)。
委托訴訟代理人：張?chǎng)?，北京市華泰律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：四川申泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：四川省峨眉山市綏山鎮(zhèn)名山路90號(hào)。
法定代表人：阮先鐵，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：熊月杰，四川仙山律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：成都謙瑞營(yíng)銷顧問有限公司，住所地：四川省成都市錦江區(qū)得勝上街76號(hào)6-1幢7層12號(hào)。
法定代表人：洪強(qiáng)，該公司總經(jīng)理
委托訴訟代理人：涂強(qiáng)，四川蜀鼎律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙琴，四川蜀鼎律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：峨眉山市潤(rùn)彩商業(yè)管理有限公司，住所地：四川省峨眉山市東湖路樂河國(guó)際花園社區(qū)二期86號(hào)。
法定代表人：王友坪，該公司經(jīng)理。
委托訴訟代理人：范志偉，四川仙山律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：王雪平，女，1987年7月23日出生，漢族，住四川省峨眉山市。
一審法院認(rèn)定以下案件事實(shí)：任某（乙方）與申泰公司（甲方）簽訂了《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》，乙方簽名處落款時(shí)間為2019年5月30日，對(duì)應(yīng)的《商品房買賣合同》編號(hào)為×××73。內(nèi)容為：第一條：付款方式1.1買受人一次性付款方式支付購(gòu)房款：購(gòu)房款為140000元。買受人應(yīng)在本補(bǔ)充協(xié)議簽訂之日一次性向出賣人付清所有房款。2.1本補(bǔ)充協(xié)議上所載明的款項(xiàng)為買受人的房款凈價(jià)，不包括應(yīng)當(dāng)由買賣雙方各自承擔(dān)的稅金及其他費(fèi)用。2.2辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)費(fèi)用由買受人自行承擔(dān)。第四條商品房的交付與接收4.1《合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》簽訂前該商品房已出租并由承租人改變商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的，則買受人按現(xiàn)狀收房。4.2項(xiàng)目采用“第三人承租、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理”的模式，承租人憑與買受人所簽的《商鋪?zhàn)赓U及集中統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)合同》即有權(quán)代買受人辦理房屋交接手續(xù)，不需要買受人再出具代為收房的委托書。承租人收房的，買受人應(yīng)履行支付相關(guān)費(fèi)用的義務(wù)。就付款方式及價(jià)款、商品房交付與接收等作了明確約定。第九條合同的解除及解除權(quán)的行使9.2買賣雙方依據(jù)合同約定或法律規(guī)定行使合同解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)從解除權(quán)發(fā)生之日三個(gè)月內(nèi)行使，否則該權(quán)利歸于消滅。第十三條文本效力13.1出賣人的廣告、宣傳資料或者模型、售樓書中的所有圖片、資料、數(shù)據(jù)、說明等，僅供買受人參考，不構(gòu)成對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的約束。除本合同及補(bǔ)充協(xié)議外，出賣人未對(duì)買受人作出任何不切實(shí)際的承諾，買受人同意雙方權(quán)利義務(wù)均以政府批準(zhǔn)的文件和雙方簽訂的合同及本協(xié)議為準(zhǔn)。13.2本補(bǔ)充協(xié)議是合同重要組成部分，與合同同時(shí)生效。本補(bǔ)充協(xié)議的約定與合同約定或者其他書面文件不一致的，或者在理解上有歧義，以本補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)。
2019年4月10日，任某（甲方）與潤(rùn)彩公司（乙方）簽訂《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，約定：甲方將其享有所有權(quán)（或合法使用權(quán)）的商鋪?zhàn)赓U給乙方，由乙方行使使用權(quán)。二、租賃商鋪的基本概況，位置：佛光東路峨眉山樂河國(guó)際花園社區(qū)三期16號(hào)樓1層935號(hào)。建筑面積為10.19平方米，實(shí)際面積以政府主管部門實(shí)測(cè)為準(zhǔn)?！渡唐贩抠I賣合同》編號(hào)為：×××73。三、甲方商鋪的入駐商家情況，3.1甲方所購(gòu)商鋪入駐商家：在甲方購(gòu)買本商鋪前，已有大潤(rùn)發(fā)超市入駐了本項(xiàng)目，甲方所購(gòu)商鋪在峨眉山大潤(rùn)發(fā)超市承租范圍內(nèi)。3.2大潤(rùn)發(fā)超市租期：2017年9月13日至2037年9月12日。3.4大潤(rùn)發(fā)超市計(jì)付租金的方式為：按年度不含增值稅的商品銷售收入的2.5%計(jì)算該年度的租金。3.5大潤(rùn)發(fā)超市租賃的法律關(guān)系闡述：峨眉山市大潤(rùn)發(fā)商業(yè)有限公司與峨眉山樂河國(guó)際花園社區(qū)三期16號(hào)樓的開發(fā)商申泰公司于2014年3月21日簽訂了《商業(yè)用房租賃合同（含附屬場(chǎng)地及設(shè)施）》,租期至2037年9月12日止。該現(xiàn)存法律關(guān)系雙方一致認(rèn)同并自愿接受其約束。四、租金計(jì)算及支付方式，鑒于甲方與申泰公司簽訂了《商品房買賣合同》，在甲方依法取得所購(gòu)商鋪物業(yè)所有權(quán)后，原峨眉山市大潤(rùn)發(fā)商業(yè)有限公司與被告申泰公司于2014年3月21日簽訂的《商業(yè)用房租賃合同（含附屬場(chǎng)地及設(shè)施）》，租期至2037年9月12日止，繼續(xù)有效履行，相關(guān)租金由大潤(rùn)發(fā)超市支付。4.1租賃期限：自2018年9月20日起至2037年9月12日。4.2租金計(jì)算的起止時(shí)間自甲方向開發(fā)商付清該商鋪的全部房款之日起至2037年9月12日。4.3租金支付：每年11月20日前，支付上年度租金。4.4租金計(jì)算公式：（租金計(jì)算起日至當(dāng)年12月31日的大潤(rùn)發(fā)超市的不含增值稅的商品銷售收入×0.025×0.6）÷（大潤(rùn)發(fā)超市一樓面積11685.29平方米）×甲方所購(gòu)商鋪總建筑面積。4.4.2租賃期最后一年即2037年的租金計(jì)算公式為：（大潤(rùn)發(fā)超市2037年1月1日起至2037年9月12日的不含增值稅的商品銷售收入×0.025×0.6）÷（大潤(rùn)發(fā)超市一樓面積11685.29平方米）×甲方所購(gòu)商鋪總建筑面積。4.5大潤(rùn)發(fā)超市每年財(cái)務(wù)報(bào)表的公布：每年8月31日之前公布上年度的各項(xiàng)財(cái)務(wù)報(bào)表，乙方在每年的9月15日前將大潤(rùn)發(fā)超市的各項(xiàng)年度財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)送給甲方或以公告方式公示于乙方辦公區(qū)域，以利于甲方查閱。乙方采取發(fā)送或公示之任一公布方式，即視為乙方已完成有效公布。五、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)及租金收益所得稅，5.1甲方商鋪每年應(yīng)向乙方交納的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)為：該租賃商鋪當(dāng)年租金的7.5%。5.3自2018年9月30日起至2023年12月31日，甲方應(yīng)交納的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)乙方予以免除；甲方應(yīng)繳納的租金收益所得稅由乙方代其交納。六、權(quán)利與義務(wù)6.1.5租賃期內(nèi)，租賃商鋪的使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)租、管理和服務(wù)等權(quán)利由乙方享有并行使。6.1.8租賃期內(nèi)，甲方不得以房屋所有權(quán)名義向?qū)嶋H承租人收取包括但不限于租金在內(nèi)與該商鋪有關(guān)的任何費(fèi)用。6.1.12為了保障全體業(yè)主的共同利益，甲方同意乙方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理和服務(wù)，為該商鋪和相鄰商鋪的整體利益，在個(gè)人利益與整體利益發(fā)生沖突時(shí)，甲方應(yīng)服從多數(shù)業(yè)主整體利益，進(jìn)行整體出租。甲方已經(jīng)熟知，并同意接受該規(guī)范的約束和乙方對(duì)甲方商鋪的經(jīng)營(yíng)管理。八、合同的解除及其他約定，8.1租賃期內(nèi)，任何一方不得以任何理由單方面終止、解除或變更本合同。如因一方擅自單方面終止、解除或者變更本合同，需要承擔(dān)所購(gòu)房屋總價(jià)五倍的金額作為違約金支付給守約方。同時(shí)需要承擔(dān)由此行為給入駐商家大潤(rùn)發(fā)超市帶來的一切直接及間接經(jīng)濟(jì)損失。8.2在履行合同過程中因發(fā)生不可抗力致使本合同無法履行的，可終止、解除或變更本合同。8.3本合同履行過程中，在不影響或妨礙大潤(rùn)發(fā)超市的租賃合同關(guān)系及正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的情況下，經(jīng)甲、乙雙方一致同意，可終止、解除或變更本合同。
《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》簽訂當(dāng)日，任某簽字確認(rèn)《服務(wù)費(fèi)及優(yōu)惠購(gòu)房說明》，內(nèi)容為任某享受“大潤(rùn)發(fā)一樓商鋪每套房源交30000元服務(wù)費(fèi)可抵該套房源6萬元房款”的價(jià)格優(yōu)惠政策。該說明中還載明本《服務(wù)費(fèi)及優(yōu)惠購(gòu)房說明》與您所簽的《定購(gòu)協(xié)議書》具有同等法律效力。當(dāng)您簽訂了《商品房買賣合同》后，即完成了潤(rùn)彩公司和申泰公司給您提供的全部服務(wù)，并不得要求退還服務(wù)費(fèi)。
2018年5月30日，任某（買受人，乙方）與申泰公司（出賣人，甲方）簽訂了《商品房買賣合同》（合同備案號(hào)為：×××73），約定：乙方所購(gòu)商品房項(xiàng)目名稱：樂河國(guó)際花園社區(qū)三期；商品房位于：峨眉山市××路××花園××期××棟××號(hào)，規(guī)劃用途商業(yè)服務(wù)，商鋪建筑面積為10.19平方米，套內(nèi)面積5.04平方米，公攤面積5.15平方米，價(jià)格為140000元。買受人一次性付款，出賣人于買受人付清全部款項(xiàng)后交付該商品房?！渡唐贩抠I賣合同》附件一《房屋平面圖及在整個(gè)樓幢中的位置圖》，圖示16號(hào)樓一層被分割成了包括案涉商鋪在內(nèi)的1212戶商鋪。
2019年4月10日，申泰公司出具的《收據(jù)》載明，收到任某大潤(rùn)發(fā)商鋪款定金。2019年4月10日、2019年5月30日申泰公司分別出具的《收據(jù)》載明，收到任某大潤(rùn)發(fā)商鋪款。2019年5月30日，被告潤(rùn)彩公司出具的《收據(jù)》載明，收到服務(wù)費(fèi)3萬元。
2020年1月22日，任某自認(rèn)收到潤(rùn)彩公司支付的租金3000元。
另查明：2014年3月12日，申泰公司（甲方）與峨眉山市大潤(rùn)發(fā)商業(yè)有限公司（乙方）簽訂《商業(yè)用房租賃合同（含附屬場(chǎng)地及設(shè)施）》，約定：甲方將其合法擁有且符合樂山市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃和可開設(shè)大型綜合超市的商業(yè)用地上建造之商業(yè)用房及附屬場(chǎng)地、設(shè)施整體出租給乙方開設(shè)大型綜合超市。甲方約在2014年9月底前按甲、乙雙方的設(shè)計(jì)要求于該地塊上建造完成該商業(yè)用房（含附屬場(chǎng)地、設(shè)施），并在相關(guān)手續(xù)辦理完畢后移交給乙方。乙方系由康成投資（中國(guó)）有限公司在峨眉山市投資設(shè)立的獨(dú)資法人公司，乙方經(jīng)營(yíng)該商業(yè)用房?jī)?nèi)開設(shè)的大型超市，乙方之母公司康成投資（中國(guó)）有限公司作為乙方的擔(dān)保方，對(duì)乙方履行本合同項(xiàng)下義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。租賃期限：該商業(yè)用房的租賃期為20年，從乙方的大型綜合超市對(duì)外營(yíng)業(yè)日起計(jì)算，建設(shè)期及精裝修期不含在內(nèi)。前述商業(yè)用房（含附屬場(chǎng)地、設(shè)施）的年租金，前二年為固定租金，第一年租金為700萬，第二年租金為750萬，從第三年起按乙方該年度不含增值稅的商品銷售收入的2.5%計(jì)付【不含乙方轉(zhuǎn)租部分的商品銷售收入，但如乙方招租肯德基，則肯德基的銷售收入（不含營(yíng)業(yè)稅）計(jì)入計(jì)算范圍，本合同所涉乙方商品銷售收入均以此定義為準(zhǔn)】，乙方正式年度審計(jì)報(bào)告將于次年上半年完成，屆時(shí)以審計(jì)報(bào)告所示乙方上年度商品銷售收入的金額為準(zhǔn)。
2016年8月1日，申泰公司（甲方）與潤(rùn)彩公司（乙方）簽訂《峨眉·潤(rùn)彩商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理委托合同》，約定：甲方于2016年7月開發(fā)建設(shè)峨眉潤(rùn)彩廣場(chǎng)（樂河國(guó)際花園社區(qū)16#樓），約定由乙方對(duì)該商業(yè)物業(yè)提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。合作事項(xiàng)：潤(rùn)彩廣場(chǎng)（樂河國(guó)際花園社區(qū)16#樓）項(xiàng)目下全部商業(yè)物業(yè)的商業(yè)規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)策劃、開展團(tuán)購(gòu)業(yè)務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理與服務(wù)（包含代理招商等）。鑒于甲方與峨眉山市大潤(rùn)發(fā)商業(yè)有限公司已簽署《商業(yè)用房租賃合同》，其所轄商場(chǎng)的物業(yè)管理由大潤(rùn)發(fā)公司自主決定；除此以外的物業(yè)管理，由甲方自由選擇，可自行管理或委托有物業(yè)管理資質(zhì)的第三方管理。甲方與購(gòu)房業(yè)主簽訂潤(rùn)彩廣場(chǎng)（樂河國(guó)際花園社區(qū)16#樓）《商品房買賣合同》之前或同時(shí)，乙方應(yīng)當(dāng)與購(gòu)房業(yè)主簽訂甲方認(rèn)可的《商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理委托合同》、《租賃合同》及其他委托管理經(jīng)營(yíng)的相關(guān)授權(quán)文件，并按該類合同及授權(quán)文件的約定履行其商業(yè)、物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理及服務(wù)義務(wù)，同時(shí)將該類合同及文件原件一套交由甲方備存。同時(shí)雙方還約定了商業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。合作期限2016年8月1日至2021年7月31日。
2018年8月20日，申泰公司（甲方）與謙瑞公司（乙方）簽訂《銷售代理合同》，約定：甲方委托乙方為其投資開發(fā)的“樂河國(guó)際”項(xiàng)目進(jìn)行銷售代理。代理銷售范圍：大潤(rùn)發(fā)一樓的商業(yè)建筑面積約11685.29平方米（項(xiàng)目可供銷售面積的最終技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以政府相關(guān)部門批準(zhǔn)核實(shí)的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。項(xiàng)目最終可售面積以及戶型圖以政府部門批準(zhǔn)核實(shí)的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)）。甲方委托乙方作為本項(xiàng)目的銷售代理商，在合作期間由乙方獨(dú)家負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的銷售工作。委托期限2018年8月20日至2019年5月31日。4.1甲方享有本項(xiàng)目的獨(dú)立開發(fā)權(quán)與收益權(quán)。4.2甲方享有本項(xiàng)目的所有銷售收益和資產(chǎn)增值權(quán)益。4.8甲方負(fù)責(zé)派駐財(cái)務(wù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)售樓處或室內(nèi)售樓處收取房款及/或定金、訂金。4.9甲方應(yīng)承擔(dān)因樓房質(zhì)量、廣告不實(shí)、物業(yè)管理、投資回報(bào)等而引起的各類投訴糾紛，其損失由甲方自行負(fù)責(zé)。甲方須對(duì)提供給乙方的資料的合法性、真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)，如因甲方提供的資料而引起法律糾紛，其相關(guān)的責(zé)任由甲方負(fù)責(zé)。4.10乙方接受甲方的委托，保證對(duì)本項(xiàng)目投入專業(yè)團(tuán)隊(duì)，并保證專業(yè)團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性；乙方保證與其派駐的專業(yè)團(tuán)隊(duì)人員建立了勞動(dòng)關(guān)系，該等人員與甲方不存在任何勞動(dòng)關(guān)系。大潤(rùn)發(fā)一樓的對(duì)外銷售價(jià)格為15，000元/平方。因房地產(chǎn)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響的變化要調(diào)整銷售價(jià)格的，由甲乙雙方協(xié)商，重新擬定《開發(fā)商銷售底價(jià)表》和《對(duì)外銷售價(jià)格表》以及各類價(jià)格優(yōu)惠政策，雙方并蓋章確認(rèn)。
2017年11月8日，申泰公司取得《峨眉山市建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)合格證》。同年12月11日，樂河國(guó)際花園社區(qū)-16#樓（大潤(rùn)發(fā)）通過竣工驗(yàn)收備案，其中工程基本情況載明層數(shù)為地上3F/地下2F。案涉房屋已于2016年7月19日取得預(yù)售許可證，證號(hào)為峨市住建（2016）房預(yù)售證第015號(hào)。大潤(rùn)發(fā)超市于2017年9月13日開始營(yíng)業(yè)。案涉房屋于2017年12月17日進(jìn)行了竣工驗(yàn)收備案登記，于2017年12月28日取得不動(dòng)產(chǎn)初始登記證書。
申泰公司持有川（2017）峨眉山市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0××8號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，權(quán)利人：申泰公司，坐落：峨眉山市佛光東路306號(hào)，不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)：511181100014ＧＢ00005Ｆ00120324，權(quán)利類型：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)／房屋（構(gòu)筑物）所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)：出讓／市場(chǎng)化商品房，用途：商服用地／商業(yè)服務(wù)，面積：土地使用面積2614.98／房屋建筑面積11685.29，權(quán)利其他狀況：專有建筑面積5779.34㎡、分?jǐn)偨ㄖ娣e5905.95㎡、總層數(shù)0層、房屋所在層1層。該證書所附《總證圖》載明層數(shù)5，層次1，備注一層商用房產(chǎn)權(quán)面積11685.29㎡，并附一層平面圖。申泰公司持有川（2017）峨眉山市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)第0××7號(hào)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，權(quán)利人：申泰公司，坐落：峨眉山市綏山鎮(zhèn)佛光東路306號(hào)，不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)：511181100014ＧＢ00005Ｆ00120001，權(quán)利類型：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)／房屋（構(gòu)筑物）所有權(quán)，權(quán)利性質(zhì)：出讓／市場(chǎng)化商品房，用途：商服用地／地下車位，面積：土地使用面積3075.17／房屋建筑面積13717.39，權(quán)利其他狀況：專有建筑面積5900.46㎡、分?jǐn)偨ㄖ娣e7816.93㎡、總層數(shù)：0層、房屋所在層：-1層。該證書所附《總證圖》載明層數(shù)5，層次-2-（-1），備注負(fù)一層商用房產(chǎn)權(quán)面積2678.77㎡，負(fù)一層車位產(chǎn)權(quán)面積11038.62㎡，并附負(fù)一層、負(fù)二層平面圖。
訴訟中，為核實(shí)案件事實(shí)，一審法院依法向案外人峨眉山市大潤(rùn)發(fā)商業(yè)有限公司進(jìn)行調(diào)查詢問。峨眉山市大潤(rùn)發(fā)商業(yè)有限公司以書面形式回復(fù)，主要內(nèi)容如下：我司與申泰公司于2014年3月12日簽訂的《商業(yè)用房（含附屬場(chǎng)地及設(shè)施）租賃合同》目前仍按合同約定履行，申泰公司發(fā)過兩次征詢函擬銷售我司承租的商業(yè)用房，我司放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。按照“買賣不破租賃”的法律規(guī)定，我司租金支付未發(fā)生變化，仍向申泰公司支付。我司與潤(rùn)彩公司之間不存在合同關(guān)系，也不知曉《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，對(duì)“相關(guān)租金由大潤(rùn)發(fā)超市支付”的內(nèi)容不知情，屬于無效約定。我司用于經(jīng)營(yíng)“大潤(rùn)發(fā)超市”的商鋪在《商業(yè)用房（含附屬場(chǎng)地及設(shè)施）租賃合同》有明確約定，且以上合同約定范圍的商鋪均由我司承租。我司財(cái)務(wù)報(bào)表（審計(jì)報(bào)告）目前是國(guó)際四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所之一的畢馬威會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的，每月我司都會(huì)有納稅申報(bào)、每年也會(huì)進(jìn)行匯總納稅申報(bào)及匯算清繳，時(shí)間在每年的五月份，并且我司還有外商投資企業(yè)聯(lián)合年檢申報(bào)，時(shí)間在每年6月30日前。書面提交政府相關(guān)職能部門。在適用抽成租金年度也提供給出租方申泰公司，雙方進(jìn)行租金結(jié)算。
再查明:峨眉山市市場(chǎng)監(jiān)督管理局2019年11月13日對(duì)王雪平的詢問筆錄，王雪平陳述：我于2018年受成都謙瑞營(yíng)銷顧問有限公司聘請(qǐng)到樂河國(guó)際項(xiàng)目營(yíng)銷中心工作，后于2019年9月1日與其解除合同，并于當(dāng)天與申泰公司簽訂合同，并在樂河國(guó)際項(xiàng)目營(yíng)銷中心工作至今。黃亞群向峨眉山市市場(chǎng)監(jiān)督管理局提供含有“一萬二三是沒得問題的……”的通話錄音是我和黃亞群通話所說，“一萬二三是沒得問題的……”是指的樂河國(guó)際-大潤(rùn)發(fā)項(xiàng)目商鋪的收益回報(bào)，這個(gè)內(nèi)容是自己編撰的，沒有佐證材料或公司指導(dǎo)，我公司沒有授權(quán)我關(guān)于樂河國(guó)際項(xiàng)目收益回報(bào)的保障性承諾，公司并不知情。
峨眉山市市場(chǎng)監(jiān)督管理局2020年1月9日對(duì)任小琴的詢問筆錄，任小琴陳述：我現(xiàn)在為恒居房產(chǎn)（金頂北路店）的銷售人員。我是2018年5月到恒居房產(chǎn)（白龍店）工作，2019年2月份受公司調(diào)動(dòng)至金頂北路店工作至今。黃亞群向峨眉山市市場(chǎng)監(jiān)督管理局提供含有“一萬四五左右，具體還是要看大潤(rùn)發(fā)的營(yíng)業(yè)額”錄音的是我和黃亞群通話時(shí)所說，具體時(shí)間記不清楚了，“一萬四五左右，具體還是要看大潤(rùn)發(fā)的營(yíng)業(yè)額”指的該項(xiàng)目商鋪的收益回報(bào)。2018年8月左右，公司讓我去樂河國(guó)際花園社區(qū)營(yíng)銷中心踩盤，當(dāng)時(shí)有該項(xiàng)目銷售公司的銷售人員在對(duì)我們一些中介人員作現(xiàn)場(chǎng)宣講,宣講的內(nèi)容就有“大潤(rùn)發(fā)商鋪每年分成收益下來一萬四五左右，但具體還是要看大潤(rùn)發(fā)的營(yíng)業(yè)額”。所以黃亞群?jiǎn)柕轿視r(shí)我就這樣給她說了。我于2018年11月29日在朋友圈發(fā)過關(guān)于大潤(rùn)發(fā)“小金鋪，總價(jià)16萬起，5年固定收益年底收益分紅，每年1.4萬”的朋友圈。2018年9月15日，9月16日，10月4日發(fā)過含有“大潤(rùn)發(fā)一樓旺鋪，年回報(bào)超10%”的朋友圈。
證人余某陳述其先交錢后簽訂相關(guān)合同，且沒有看到合同內(nèi)容，其曾經(jīng)在深圳上班時(shí)知曉深圳大潤(rùn)發(fā)的生意很好，看到大潤(rùn)發(fā)的廣告宣傳才購(gòu)買了商鋪。證人姒紅燕陳述其先交了定金后簽訂相關(guān)合同，且沒有看到合同內(nèi)容，聽到銷售人員介紹是馬云旗下的商鋪，讓其放心購(gòu)買，告知了其有收益，但與當(dāng)時(shí)承諾的不一致。
一審法院認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。根據(jù)各方當(dāng)事人的訴辯主張，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：申泰公司、潤(rùn)彩公司是否存在根本違約行為，導(dǎo)致任某的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，案涉合同應(yīng)否解除并向任某返還相應(yīng)款項(xiàng)。
一、關(guān)于申泰公司是否構(gòu)成根本違約，案涉《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》應(yīng)否解除的問題。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”任某與申泰公司簽訂的《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中并無售后返租的約定，申泰公司的合同義務(wù)為交付合同約定的房屋給任某，并為其辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證書。任某所舉的關(guān)于案涉商鋪年租金1.2－1.5萬元及十年回本的宣傳的廣告發(fā)布主體并非申泰公司或謙瑞公司，任某系根據(jù)其與潤(rùn)彩公司簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》從潤(rùn)彩公司處獲取租金收益，支付租金并非申泰公司的合同義務(wù)。即使王雪平作為謙瑞公司的銷售人員向任某作過商鋪投資回報(bào)的宣傳，該宣傳內(nèi)容也并非對(duì)房屋本身及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，并不屬于以上司法解釋規(guī)定的情形。且根據(jù)任某與申泰公司簽訂的《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》第十三條13.1約定“出賣人的廣告、宣傳資料或者模型、售樓書中的所有圖片、資料、數(shù)據(jù)、說明等，僅供買受人參考，不構(gòu)成對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的約束。除本合同及補(bǔ)充協(xié)議外，出賣人未對(duì)買受人作出任何不切實(shí)際的承諾，買受人同意雙方權(quán)利義務(wù)均以政府批準(zhǔn)的文件和雙方簽訂的合同及本協(xié)議為準(zhǔn)。”雙方在合同簽訂時(shí)，已明確排除將廣告、宣傳資料的內(nèi)容作為合同的權(quán)利義務(wù)，合同內(nèi)容以書面合同載明的內(nèi)容為準(zhǔn)。故申泰公司并不負(fù)有向任某支付租金的合同義務(wù)，任某主張申泰公司拒不支付“十年回本”的租金構(gòu)成根本違約的理由不成立。
任某主張申泰公司銷售的房屋由于缺乏隔離設(shè)施，不具備獨(dú)立使用功能，其違法將整體樓層進(jìn)行分割銷售給任某，申泰公司未能交付符合合同約定的房屋給任某，致任某的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，申泰公司構(gòu)成根本違約。一審法院認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)營(yíng)模式是開發(fā)商將大型商業(yè)項(xiàng)目，分割成若干沒有物理空間分割的小面積單元進(jìn)行出售，投資者擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，但并不獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，而以租賃或委托經(jīng)營(yíng)的方式交由第三方經(jīng)營(yíng)使用，投資者取得收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式。采用商鋪銷售模式的商城，都是為了實(shí)現(xiàn)商鋪的最大商業(yè)價(jià)值而實(shí)行整體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商城。從合同簽訂的目的來看，商鋪投資人購(gòu)買商鋪的目的是為了獲得穩(wěn)定的租金收益或者“分紅”紅利。本案中，任某明知其購(gòu)買的商鋪是用于經(jīng)營(yíng)超市，其在2019年5月30日與申泰公司簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，大潤(rùn)發(fā)超市已實(shí)際營(yíng)業(yè)一年之久，案涉商鋪系沒有隔離設(shè)施的開放空間、在使用功能和固定界址方面有別于傳統(tǒng)封閉獨(dú)立空間商鋪形式的現(xiàn)房已呈現(xiàn)在任某面前，任某亦是基于對(duì)大潤(rùn)發(fā)超市前景的看好，自愿選擇購(gòu)買該商鋪，申泰公司已按雙方合同約定將商鋪交付了承租方實(shí)際經(jīng)營(yíng)，并已實(shí)際開始收取該商鋪的租金收益，任某與申泰公司、潤(rùn)彩公司的糾紛根源是租金收益問題，而非商鋪形態(tài)的問題。案涉房屋已于2016年7月19日取得了《房屋預(yù)售許可證》，任某與申泰公司簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，合同中已明確約定了經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記部門審定的房號(hào)，故任某主張申泰公司違法分割房屋進(jìn)行銷售、案涉合同的標(biāo)的物不存在的理由不成立。申泰公司已按約履行《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議約定的合同義務(wù)，并不存在根本違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形，任某主張解除《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》的理由不成立。
二、關(guān)于潤(rùn)彩公司是否構(gòu)成根本違約，案涉《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》應(yīng)否解除的問題。
任某通過工作人員宣傳介紹最終與潤(rùn)彩公司簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》中，對(duì)商鋪投資回報(bào)的收益以收取租金的形式得以體現(xiàn)，雙方在合同中對(duì)租金的計(jì)算方式進(jìn)行了明確的約定，即“4.4租金計(jì)算公式：（租金計(jì)算起日至當(dāng)年12月31日的大潤(rùn)發(fā)超市的不含增值稅的商品銷售收入×0.025×0.6）÷（大潤(rùn)發(fā)超市一樓面積11685.29平方米）×甲方所購(gòu)商鋪總建筑面積。4.4.2租賃期最后一年即2037年的租金計(jì)算公式為：（大潤(rùn)發(fā)超市2037年1月1日起至2037年9月12日的不含增值稅的商品銷售收入×0.025×0.6）÷（大潤(rùn)發(fā)超市一樓面積11685.29平方米）×甲方所購(gòu)商鋪總建筑面積?！痹摷s定內(nèi)容并無年租金收入1.2－1.5萬元的內(nèi)容，不能解讀出潤(rùn)彩公司負(fù)有按該標(biāo)準(zhǔn)向任某支付租金的義務(wù)。
根據(jù)任某與潤(rùn)彩公司簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》第四條約定“鑒于甲方與申泰公司簽訂了《商品房買賣合同》，在甲方依法取得所購(gòu)商鋪物業(yè)所有權(quán)后，原峨眉山市大潤(rùn)發(fā)商業(yè)有限公司與申泰公司于2014年3月21日簽訂的《商業(yè)用房租賃合同（含附屬場(chǎng)地及設(shè)施）》，租期至2037年9月12日止，繼續(xù)有效履行，相關(guān)租金由大潤(rùn)發(fā)超市支付?！币约霸摋l項(xiàng)下4.4條租金計(jì)算公式的約定，租金的計(jì)算是以大潤(rùn)發(fā)超市的銷售收入為基數(shù)。而大潤(rùn)發(fā)公司與申泰公司簽訂的前述商業(yè)用房（含附屬場(chǎng)地、設(shè)施）的年租金，前二年為固定租金，第一年租金為700萬，第二年租金為750萬，從第三年起按乙方該年度不含增值稅的商品銷售收入。任某收取的前兩年租金計(jì)算，亦應(yīng)建立在大潤(rùn)發(fā)計(jì)付租金的標(biāo)準(zhǔn)上。潤(rùn)彩公司已將按照前述計(jì)算方式計(jì)算的租金支付給了任某，任某主張潤(rùn)彩公司存在根本違約的理由不成立。
任某與潤(rùn)彩公司簽訂的《服務(wù)費(fèi)及優(yōu)惠購(gòu)房說明》雖不具有合同的外觀要件，但其對(duì)雙方的主要權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了約定，即任某向潤(rùn)彩公司交納30000元服務(wù)費(fèi)，潤(rùn)彩公司提供任某從申泰公司處抵扣60000元房款等服務(wù)，故該購(gòu)房說明具備了合同的實(shí)質(zhì)要件。雙方約定的前述內(nèi)容，不違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，合法有效。任某主張其支付給潤(rùn)彩公司的該服務(wù)費(fèi)為銷售傭金或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)；潤(rùn)彩公司則主張任某在與申泰公司協(xié)商房?jī)r(jià)的過程中，潤(rùn)彩公司已向任某介紹了服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容，在雙方達(dá)成口頭協(xié)議后，通過潤(rùn)彩公司的參與，從申泰公司處享受到60000元的房款優(yōu)惠，并根據(jù)優(yōu)惠后的價(jià)格與申泰公司簽訂了《商品房買賣合同》。該院認(rèn)為，根據(jù)任某簽字確認(rèn)的《服務(wù)費(fèi)及優(yōu)惠購(gòu)房說明》中載明的“大潤(rùn)發(fā)一樓商鋪每套房源交30000元服務(wù)費(fèi)可抵該套房源6萬元房款”“本《服務(wù)費(fèi)及優(yōu)惠購(gòu)房說明》與您所簽的《定購(gòu)協(xié)議書》具有同等法律效力。當(dāng)您簽訂了《商品房買賣合同》后，即完成了潤(rùn)彩公司和申泰公司給您提供的全部服務(wù)，并不得要求退還服務(wù)費(fèi)。”等內(nèi)容，任某已確認(rèn)享受到了潤(rùn)彩公司提供的服務(wù)，從申泰公司享受了購(gòu)房?jī)?yōu)惠。任某主張?jiān)摽铐?xiàng)為潤(rùn)彩公司收取的銷售傭金或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)，并要求潤(rùn)彩公司予以返還的理由不成立，該院不予采納。
四、一審法院判決適用法律錯(cuò)誤或無法律依據(jù)。1.一審法院認(rèn)為廣告宣傳中的“說明和允諾”是針對(duì)房屋本身及相關(guān)設(shè)施規(guī)劃等硬件設(shè)備設(shè)施所作出的具體說明或允諾。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條,關(guān)于廣告要約的認(rèn)定,應(yīng)當(dāng)符合“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定”“對(duì)房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生重大影響”,一審法院的解釋毫無法律依據(jù),且已經(jīng)生效的判例判決中,對(duì)于返款等廣告承諾構(gòu)成要約的認(rèn)定數(shù)不勝數(shù),一審法院的解釋實(shí)際上是濫用自由裁量權(quán),屬于嚴(yán)重的適用法律錯(cuò)誤。2.一審法院認(rèn)定銷售人員宣傳年租金1.2-1.5萬元僅僅是對(duì)商鋪未來投資回報(bào)的說明。根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》第二十五條第一款規(guī)定“招商等有投資回報(bào)預(yù)期的商品或服務(wù)廣告,應(yīng)當(dāng)對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)合理的提示或者警示,并不得含有下列內(nèi)容:對(duì)未來效果、收益或者與其相關(guān)的情況保證性承諾,明示或者暗示保本、無風(fēng)險(xiǎn)或者保收益等,國(guó)家另有規(guī)定的除外?！薄斗康禺a(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條規(guī)定房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容,不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。一審法院的認(rèn)定本身就與法律、法規(guī)規(guī)定相悖,屬于明顯的法律適用錯(cuò)誤。
五、一審違反法律程序。1.一審?fù)徶?任某提供大量證據(jù)證明本案存在犯罪線索,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、《關(guān)于審理經(jīng)濟(jì)合同糾紛案件中涉及經(jīng)濟(jì)犯罪嫌疑若干問題的規(guī)定》第十條的規(guī)定,一審法院應(yīng)當(dāng)初步審查是否存在犯罪線索,但本案中一審法院未對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行任何調(diào)查核實(shí),屬于違反法律程序。2.本案實(shí)際上是113戶業(yè)主集體訴訟的代表人訴訟,訴訟過程中,113戶業(yè)主依法對(duì)申泰公司、謙瑞公司、潤(rùn)彩公司、王雪平進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)保全。起先,一審法院先是以支持申泰公司復(fù)產(chǎn)復(fù)工為由解除對(duì)申泰公司的基本賬戶的凍結(jié),僅憑申泰公司提供的單方面所謂評(píng)估認(rèn)定的商鋪進(jìn)行擔(dān)保。后又以申泰公司需要向其他業(yè)主支付補(bǔ)償款以及維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定為由,在實(shí)際上是潤(rùn)彩公司支付所謂補(bǔ)償款的情況下（如果申泰公司是實(shí)際返租人,本案申泰公司售后返租證據(jù)確鑿）,認(rèn)定申泰公司單方面口頭評(píng)估提供的擔(dān)保商鋪價(jià)值2000余萬元,不顧任某反對(duì)裁定解除了其賬戶510萬元的現(xiàn)金凍結(jié),嚴(yán)重?fù)p害了任某及本案眾多原告合法權(quán)益,屬于嚴(yán)重的違反法律程序。綜上,即使從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的角度看,本案案涉商場(chǎng)二層是由申泰公司自持的,本案買賣合同及所謂委托經(jīng)營(yíng)管理合同的解除,也僅是將原來就由申泰公司持有的商鋪返還。由于在任某購(gòu)買案涉房屋之前,申泰公司已經(jīng)就整個(gè)商場(chǎng)與大潤(rùn)發(fā)建立租賃關(guān)系,商鋪的返還并不侵害其他業(yè)主的權(quán)利,也不影響大潤(rùn)發(fā)超市的經(jīng)營(yíng)。相反在本案明顯存在申泰公司、潤(rùn)彩公司以合同優(yōu)勢(shì)霸凌業(yè)主的情況下,法院卻依然全力維護(hù)申泰公司、潤(rùn)彩公司的侵害行為,才是導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定的原因。
申泰公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確、程序正當(dāng)，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。1.申泰公司在取得建設(shè)規(guī)劃施工許可、預(yù)售許可等相關(guān)手續(xù)的情況下，現(xiàn)房并帶租銷售本案的案涉商鋪，不存在任某所稱的，返租或承諾回本的問題；2.申泰公司已取得初始不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證，業(yè)主中大部分人也已經(jīng)實(shí)際取得案涉商鋪的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，商品房買賣合同已經(jīng)履行完畢，并且任某已實(shí)際收取了房屋的租金，其合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，至于其所收取租金的高、低，屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的范圍；3.《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》均改變了原房屋所謂的門、窗、物理隔斷，而增加了特定空間的規(guī)定，客觀上淡化了所謂的物理隔斷的概念，同時(shí)客觀上行政機(jī)關(guān)已對(duì)案涉商業(yè)辦理了初始登記，分戶登記；4.關(guān)于任某所謂格式合同的觀點(diǎn)不成立，《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》的13.1條，僅是明確銷售宣傳以及所有的廣告宣傳、圖片、資料、數(shù)據(jù)、說明僅供參考，不存在任某所稱的兩種以上的解釋，所以本案不存在適用格式條款的問題；5.關(guān)于任某所稱本案的保全程序問題，法律已經(jīng)賦予任某權(quán)利救濟(jì)的方式和途徑，任某已經(jīng)行使了其權(quán)利，不存在任某所稱的一審程序違法的問題。
謙瑞公司辯稱，謙瑞公司與申泰公司的意見是一致的，2014年頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，已經(jīng)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的辦理，從原來的固定界限進(jìn)行了淡化，也就是說有無獨(dú)立的隔墻不是必要條件，存在空間界限即可，該條例認(rèn)可了案涉的房屋的銷售模式和物業(yè)形態(tài)，相關(guān)部門也實(shí)際辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書，不能因?yàn)闆]有固定界限就認(rèn)定違反了法律規(guī)定；虛擬產(chǎn)權(quán)從性質(zhì)上說是屬于全體業(yè)主所有，任某行使合同解除權(quán)必須要三分之二以上的業(yè)主共同提出，任某不享有解除權(quán)；關(guān)于格式條款的問題，實(shí)際上從協(xié)議13.1條的內(nèi)容看，恰恰是對(duì)于廣告宣傳資料涵義的進(jìn)一步說明和提示，也是對(duì)購(gòu)房者有利的，不存在加重任某的責(zé)任，不屬于格式條款。
潤(rùn)彩公司辯稱，同意申泰公司、謙瑞公司的意見。潤(rùn)彩公司與任某簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同是雙方的真實(shí)意思表示，潤(rùn)彩公司也按約支付了租金，任某也取得了租金收益，合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，潤(rùn)彩公司沒有任何違約行為，任某要求解除合同的請(qǐng)求不能成立，請(qǐng)求駁回其全部上訴請(qǐng)求，維持原判。
王雪平未到庭參加訴訟，也未提交書面答辯意見。
任某一審訴訟請(qǐng)求：1.解除《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》；2.申泰公司、謙瑞公司、潤(rùn)彩公司、王雪平連帶返還任某購(gòu)房款140000元并支付利息，利息以140000元為基數(shù)，按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算自購(gòu)房款支付之日至實(shí)際給付之日；3.申泰公司、謙瑞公司、潤(rùn)彩公司、王雪平連帶返還任某經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)30000元并支付利息，利息以30000元為基數(shù)，按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算自經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)支付之日至實(shí)際給付之日；4.申泰公司、謙瑞公司、潤(rùn)彩公司、王雪平連帶支付任某保全保函費(fèi)800元；6.訴訟費(fèi)由申泰公司、謙瑞公司、潤(rùn)彩公司、王雪平承擔(dān)。
本院認(rèn)為，證據(jù)1、5與本案不具有關(guān)聯(lián)性，本院不予采信；證據(jù)2、3、4、6、8真實(shí)合法與本案有關(guān)聯(lián)，本院予以采信；證據(jù)7真實(shí)合法，但與本案沒有關(guān)聯(lián)性，本院不作為證據(jù)采信。
二審經(jīng)審理查明事實(shí)除以下事實(shí)外與一審已查明事實(shí)一致，本院予以確認(rèn)。
另查明：申泰公司于2015年11月13日取得案涉項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證。案涉工程于2016年4月29日取得建筑工程施工許可證，施工單位為四川峨眉山市永安建筑有限公司，具有施工總承包二級(jí)資質(zhì)。
任某與潤(rùn)彩公司于2019年4月10日簽訂《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定：4.1租賃期限自2019年5月30日起至2037年9月12日。5.3自2019年5月30日起至2023年12月31日，甲方應(yīng)交納的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)乙方予以免除。
任某提交的光盤內(nèi)容為部分購(gòu)房業(yè)主簽訂合同的過程。
大潤(rùn)發(fā)超市租賃申泰公司商業(yè)用房有三層，因一層具有較高的商業(yè)價(jià)值，將大潤(rùn)發(fā)超市租金的60%分配給一層的業(yè)主。申泰公司陳述大潤(rùn)發(fā)超市2019年度銷售收入約7,000萬元，折合租金為175萬元。
2020年10月26日，一審法院根據(jù)黃亞群等112戶業(yè)主的申請(qǐng)，作出（2020）川1181民初2361號(hào)民事裁定，對(duì)申泰公司、謙瑞公司、潤(rùn)彩公司的存款及其他財(cái)產(chǎn)采取保全措施，限額為26,021,743.25元。2020年11月18日,一審法院依據(jù)申泰公司的申請(qǐng)，對(duì)前述保全的財(cái)產(chǎn)內(nèi)容進(jìn)行了部分變更，并作出（2020）川1181民初2361號(hào)之一民事裁定。2020年12月28日，一審法院再次依據(jù)申泰公司的申請(qǐng),對(duì)前述凍結(jié)的存款限額進(jìn)行了變更,并作出（2020）川1181民初2361號(hào)之三民事裁定。2021年1月7日，黃亞群等112戶業(yè)主針對(duì)（2020）川1181民初2361號(hào)之三民事裁定向一審法院申請(qǐng)復(fù)議，一審法院于2021年1月13日作出（2020）川1181民初2361號(hào)之五民事裁定，駁回黃亞群等112戶業(yè)主的復(fù)議請(qǐng)求。
以上事實(shí)有規(guī)劃許可證、施工許可證、光盤、民事裁定書及當(dāng)事人陳述予以證實(shí)。
本院認(rèn)為，任某與申泰公司簽訂的《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》及任某與潤(rùn)彩公司簽訂的《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》是各方真實(shí)意思的表示，合法有效，各方均應(yīng)按合同約定履行各自的合同義務(wù)。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、申泰公司是否存在根本性違約行為，案涉《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》是否應(yīng)當(dāng)解除？二、潤(rùn)彩公司是否存在根本性違約行為，《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》是否應(yīng)當(dāng)解除？
一、關(guān)于申泰公司是否存在根本性違約行為及案涉《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》是否應(yīng)當(dāng)解除的問題。第一、《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；”任某以行使法定解除權(quán)為由要求解除與申泰公司簽訂的《商品房買賣合同》，應(yīng)當(dāng)提交申泰公司存在根本性違約致使其合同目的不能實(shí)現(xiàn)的相關(guān)證據(jù)；第二、案涉房屋已于2017年9月13日由大潤(rùn)發(fā)公司作為超市營(yíng)業(yè)使用，任某在2019年與申泰公司簽訂的《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》中明確約定“商品房已出租并由承租人改變商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，買受人按現(xiàn)狀收房”，購(gòu)房時(shí)，任某已知曉所購(gòu)房屋由大潤(rùn)發(fā)超市實(shí)際租賃使用及所購(gòu)房屋的實(shí)際情況仍然同意簽訂房屋買賣合同，表明任某同意接受房屋的帶租銷售并按現(xiàn)狀收房；第三、申泰公司作為《商品房買賣合同》的銷售方，合同的主要義務(wù)即是向任某交付案涉房屋，合同約定由承租人代收房、買受人按現(xiàn)狀收房，因大潤(rùn)發(fā)超市已使用案涉房屋，《商品房買賣合同》一旦成立生效即表明申泰公司已完成交付房屋的合同義務(wù)，申泰公司已履行《商品房買賣合同》的主要義務(wù)；第四、關(guān)于任某上訴稱申泰公司及銷售代理商謙瑞公司廣告宣傳“十年回本售后返租、年租金1.2-1.5萬元”的問題，1.任某并未提交能證明申泰公司、謙瑞公司作為主體發(fā)布類似廣告的直接證據(jù)；2.謙瑞公司的銷售人員王雪平在銷售時(shí)確實(shí)存在向部分購(gòu)房人宣傳房屋的投資年收益可能有一萬二三的情況，但具體收益要看大潤(rùn)發(fā)的營(yíng)業(yè)額，銷售人員系為銷售業(yè)績(jī)對(duì)投資者未來可能收益進(jìn)行的宣傳，不能因此認(rèn)定申泰公司承諾并保證購(gòu)房人的年回報(bào)金額，不能以此認(rèn)定為合同的內(nèi)容；3.《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》約定“出賣人的廣告、宣傳資料或者模型、售樓書中的所有圖片、資料、數(shù)據(jù)、說明等，僅供買受人參考，不構(gòu)成對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)的約束。除本合同及補(bǔ)充協(xié)議外，出賣人未對(duì)買受人作出任何不切實(shí)際的承諾，買受人同意雙方權(quán)利義務(wù)均以政府批準(zhǔn)的文件和雙方簽訂的合同及本協(xié)議為準(zhǔn)?！奔词拐J(rèn)定申泰公司、謙瑞公司發(fā)布類似廣告，投資回報(bào)金額也不確定，且雙方在合同中已明確約定廣告、宣傳資料不構(gòu)成合同的內(nèi)容。因此，現(xiàn)有證據(jù)不能認(rèn)定“十年回本售后返租”系房屋買賣合同約定的內(nèi)容，不能以任某目前所收租金額與十年回本不符認(rèn)定申泰公司有根本違約行為；第五、案涉項(xiàng)目已經(jīng)相關(guān)部門竣工驗(yàn)收合格，申泰公司取得合法的預(yù)售許可證并取得了不動(dòng)產(chǎn)初始登記證書，具備為任某辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的條件；第六、關(guān)于任某上訴稱所購(gòu)房屋不具備使用功能的問題，任某所購(gòu)房屋屬于產(chǎn)權(quán)式商鋪，其與申泰公司約定由第三方大潤(rùn)發(fā)超市統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)分別銷售商鋪，商鋪的經(jīng)營(yíng)模式是開發(fā)商將大型商業(yè)項(xiàng)目，分割成若干沒有物理空間分割的小面積單元進(jìn)行出售，投資者擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，但并不獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，而以租賃或委托經(jīng)營(yíng)的方式交由第三方經(jīng)營(yíng)使用，投資者取得收益的房地產(chǎn)開發(fā)模式。采用商鋪銷售模式的商城，都是為了實(shí)現(xiàn)商鋪的最大商業(yè)價(jià)值而實(shí)行整體統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商城。任某基于對(duì)大潤(rùn)發(fā)超市前景的看好，自愿選擇購(gòu)買該商鋪，其主張所購(gòu)房屋不具備使用功能、已取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)系非法手段取得，與雙方合同的約定不符，且未提交政府認(rèn)定物權(quán)違法并撤銷物權(quán)登記的證據(jù)，其上訴主張案涉不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)非法取得的理由不成立，不能以此認(rèn)定申泰公司履行合同存在根本性違約行為；第七、關(guān)于任某上訴稱簽訂合同時(shí)銷售人員阻擋合同內(nèi)容，簽訂合同不是其真實(shí)意思表示的問題，任某作為房屋等大宗商品的買受人，在合同簽訂前有詳細(xì)了解合同內(nèi)容及合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的謹(jǐn)慎注意義務(wù)，其同意簽訂合同并按合同約定支付房屋價(jià)款是對(duì)自己權(quán)利的處分，且本案任某訴訟請(qǐng)求主張的是解除合同不是撤銷合同，不能以自己對(duì)合同內(nèi)容不清楚為由認(rèn)定申泰公司存在根本性違約行為。綜上，申泰公司已按約履行《商品房買賣合同》及《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》約定的合同義務(wù)，不存在根本違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形，案涉《商品房買賣合同》《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》不應(yīng)當(dāng)解除。
二、關(guān)于潤(rùn)彩公司是否存在根本性違約行為及《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》是否應(yīng)當(dāng)解除的問題。第一、《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力?！卑ㄈ文迟?gòu)買的商鋪在內(nèi)的商業(yè)用房由申泰公司統(tǒng)一出租給大潤(rùn)發(fā)超市使用，任某購(gòu)買案涉商鋪后，原租賃合同繼續(xù)有效，只是由任某等購(gòu)房人代替申泰公司成為新的出租人。大潤(rùn)發(fā)超市系統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，任某與潤(rùn)彩公司簽訂《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》，由潤(rùn)彩公司對(duì)任某等購(gòu)房戶的物業(yè)進(jìn)行集中統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理和服務(wù)，潤(rùn)彩公司與任某之間成立委托合同關(guān)系，潤(rùn)彩公司的合同義務(wù)為對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，按合同約定統(tǒng)一收取大潤(rùn)發(fā)超市支付的租金后向業(yè)主支付；第二、原租賃合同約定的租金從2019年起按大潤(rùn)發(fā)超市年銷售收入的2.5%計(jì)付，約定租金與《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》中約定的租金總額計(jì)算方式一致，大潤(rùn)發(fā)超市租賃申泰公司商業(yè)用房有三層，因一層具有較高的商業(yè)價(jià)值，《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定大潤(rùn)發(fā)超市租金的60%歸一層的業(yè)主，按購(gòu)房人所購(gòu)房的面積比例支付給每位購(gòu)房人，任某等購(gòu)房人每年應(yīng)收的租金不是固定的金額，要根據(jù)大潤(rùn)發(fā)超市的銷售收入才能確定，合同沒有年租金1.2－1.5萬元的內(nèi)容，不能認(rèn)定潤(rùn)彩公司負(fù)有按每年1.2－1.5萬元標(biāo)準(zhǔn)向任某支付租金的義務(wù)；第三、《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》約定“每年11月20日之前支付上年度的租金”，即2019年的租金潤(rùn)彩公司收取后應(yīng)當(dāng)在2020年11月20日之前向業(yè)主支付，因雙方均未提交大潤(rùn)發(fā)超市2019年度審計(jì)報(bào)告，無法確定任某2019年度應(yīng)收取的租金數(shù)額，但潤(rùn)彩公司已提前于2020年1月按每個(gè)商鋪3000元的標(biāo)準(zhǔn)向任某支付了租金，潤(rùn)彩公司履行了《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》支付租金的義務(wù)，潤(rùn)彩公司沒有按每年1.2－1.5萬元標(biāo)準(zhǔn)支付租金不構(gòu)成違約；第四、關(guān)于潤(rùn)彩公司收取每個(gè)商鋪3萬元服務(wù)費(fèi)的問題，任某與潤(rùn)彩公司簽訂的《服務(wù)費(fèi)及優(yōu)惠購(gòu)房說明》約定任某向潤(rùn)彩公司交納3萬元服務(wù)費(fèi)，潤(rùn)彩公司提供任某從申泰公司處抵扣6萬元房款的服務(wù)，并約定只要購(gòu)房人簽訂了《商品房買賣合同》后，即完成了潤(rùn)彩公司和申泰公司提供的全部服務(wù)，并不得要求退還服務(wù)費(fèi)，申泰公司陳述《商品房買賣合同》中的價(jià)格是優(yōu)惠6萬元之后的價(jià)格，任某也實(shí)際與申泰公司簽訂《商品房買賣合同》，其主張潤(rùn)彩公司沒有提供服務(wù)的理由不成立，本院不予支持。綜上，潤(rùn)彩公司在履行《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》中不存在根本違約行為，案涉《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》不應(yīng)當(dāng)解除。
關(guān)于任某上訴一審法院財(cái)產(chǎn)保全裁定違反法定程序的問題，不屬于本案二審的審理范圍，本院不予審查。關(guān)于任某上訴稱本案涉嫌刑事犯罪的問題，目前無證據(jù)證明存在涉嫌犯罪的事實(shí)。
綜上，任某的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第四項(xiàng)、第二百二十九條，《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民法典＞時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)3700元，由任某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng)黃玲
審判員譚媛媛
審判員李霞
法官助理王亞麗
書記員黃學(xué)勤
2021-06-29
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