甘肅省張掖市中級(jí)人民法院

民事二審判決書(shū)

服務(wù)合同糾紛（2021）甘07民終675號(hào)

上訴人（原審被告）：楊某1，男，漢族，甘肅省張掖市人，現(xiàn)住甘州。
委托訴訟代理人：楊某2，男，1962年5月26日出生，漢族，甘肅省張掖市人，住甘州。系上訴人楊博父親。
委托訴訟代理人：吳某，甘肅方聯(lián)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：張掖市盛和物業(yè)管理有限責(zé)任公司。住所：甘州區(qū)盛和名園小區(qū)。
法定代表人：張某，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：蘭某，甘肅金彤律師事務(wù)所律師。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：原告系取得資質(zhì)從事物業(yè)管理服務(wù)工作的物業(yè)公司。2012年11月15日，該小區(qū)的開(kāi)發(fā)公司和盛房地產(chǎn)公司與原告簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》一份，約定和盛房地產(chǎn)公司將盛和名園小區(qū)委托給原告盛和物業(yè)公司實(shí)施前期物業(yè)管理，盛和物業(yè)公司提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)對(duì)履行本合同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。委托管理期限4年，自2012年11月15日起至2016年11月15日止。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅每月每平方米0.5元，復(fù)式住宅每月每平方米0.6元，別墅住宅每月每平方米0.8元，每年10月1日起原告向業(yè)主或物業(yè)使用人收繳當(dāng)年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、采暖費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。業(yè)主（或使用人）不按規(guī)定時(shí)間繳納物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用以及賠償金、違約金的，視為欠費(fèi)，并自欠費(fèi)之日起按每日千分之三收取滯納金。合同簽訂后，原告即開(kāi)始接管該小區(qū)的物業(yè)管理工作。2016年1月19日，盛和名園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與原告就盛和名園小區(qū)的物業(yè)管理簽訂《盛和名園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同》，約定合同期限自2016年1月1日至2016年12月1日。2018年3月14日，盛和名園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與原告再次簽訂《物業(yè)管理服務(wù)委托合同》，約定合同期限自2018年1月1日至2020年12月31日。被告系甘州區(qū)盛和名園小區(qū)C1-1號(hào)別墅業(yè)主，房屋建筑面積為330.75平方米。因未交納2013年1月1日至2013年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)3175.2元，引起原告訴訟。另，2013年，盛和名園小區(qū)南大門東側(cè)鐵藝圍墻損壞，后被告對(duì)盛和名園小區(qū)南大門東側(cè)鐵藝圍墻進(jìn)行了修繕。2017年9月16日，盛和名園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)張貼公告，載明盛和名園小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)以舉手表決和票決方式確定：南大門東側(cè)鐵藝圍墻更新，8票同意、26票不同意，不同意動(dòng)用專項(xiàng)維修資金?，F(xiàn)雙方對(duì)是否以圍墻修繕費(fèi)用抵頂2013年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)存在爭(zhēng)議。再，2013年5月27日，張掖市物價(jià)局向原告盛和物業(yè)公司作出張價(jià)管發(fā)〔2013〕64號(hào)《關(guān)于盛和名園住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的批復(fù)》，載明：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按每月每建筑平方米收取，具體核定為：多層住宅0.48元；別墅住宅、復(fù)式住宅在多層住宅標(biāo)準(zhǔn)100%以內(nèi)由雙方協(xié)商確定。

一審法院認(rèn)為,物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。本案中，被告辯稱其與原告未簽訂合同，原告主張物業(yè)費(fèi)主體不適格。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”的規(guī)定，原告提交的其與和盛房地產(chǎn)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》的效力及于全體業(yè)主和物業(yè)使用者，因此，盛和物業(yè)公司作為本案原告參加訴訟，主體適格。原告按約為被告居住的小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，被告作為物業(yè)使用者，接受了原告提供的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。庭審中，被告對(duì)其居住房屋的面積無(wú)異議，對(duì)于收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中有明確約定，且該約定符合相關(guān)部門公布的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，故對(duì)原告要求被告交納2013年1月1日至2013年12月31日期間欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)3175.2元的訴訟請(qǐng)求，予以支持。被告辯稱其已與被告公司經(jīng)理達(dá)成以圍墻修繕費(fèi)用抵頂2013年物業(yè)費(fèi)的口頭協(xié)議，但原告對(duì)此不予認(rèn)可，稱其當(dāng)時(shí)的答復(fù)是先緩交2013年物業(yè)費(fèi)，維修費(fèi)用先由被告墊付，是否動(dòng)用專項(xiàng)維修基金待業(yè)主代表大會(huì)決定。現(xiàn)根據(jù)原告提交的證據(jù)，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)確認(rèn)，不同意動(dòng)用專項(xiàng)維修資金修繕盛和名園小區(qū)南大門東側(cè)鐵藝圍墻，被告針對(duì)其主張亦未提交相關(guān)證據(jù)予以佐證，依法應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，故對(duì)被告的該辯解理由，不予采納。關(guān)于原告主張的資金占用期間利息，雖然在物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)于遲延支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)約定了滯納金及支付標(biāo)準(zhǔn)，但根據(jù)原、被告陳述，被告未按時(shí)交納2013年的物業(yè)費(fèi)是因雙方就是否以修繕圍墻費(fèi)用抵頂物業(yè)費(fèi)問(wèn)題未達(dá)成一致意見(jiàn)，雙方存有分歧，被告并非惡意拖欠物業(yè)費(fèi)，故對(duì)原告的該項(xiàng)主張，不予支持。關(guān)于本案是否超過(guò)訴訟時(shí)效的問(wèn)題。依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間自最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算。”案涉《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定原告自每年10月1日起向業(yè)主或物業(yè)使用人收繳當(dāng)年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，合同期限自2012年11月15日起至2016年11月15日，后盛和名園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)分別于2016年1月19日、2018年3月14日與原告再次就盛和名園小區(qū)的物業(yè)管理簽訂物業(yè)服務(wù)合同，約定合同期限分別為2016年1月1日至2016年12月1日、2018年1月1日至2020年12月31日。從上述約定的服務(wù)期限、交費(fèi)時(shí)間等內(nèi)容顯示，案涉小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)以年為周期結(jié)算，同時(shí)案涉小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)呈持續(xù)履行狀態(tài)，當(dāng)事人之間因物業(yè)服務(wù)費(fèi)用所形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系亦呈持續(xù)狀態(tài)，應(yīng)視為一個(gè)整體，加之物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人之間具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的合同關(guān)系，物業(yè)公司未及時(shí)向業(yè)主追索所欠的某一期物業(yè)費(fèi)，是基于對(duì)業(yè)主的信賴以及維護(hù)雙方長(zhǎng)期合同關(guān)系的意圖，并非怠于行使權(quán)利，故物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)屬分期履行合同，其訴訟時(shí)效期間應(yīng)從最后一期履行期限屆滿之日起算，故本案原告的訴訟請(qǐng)求未過(guò)訴訟時(shí)效。綜上，依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十九條、《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條第二款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、被告楊某1于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告張掖市盛和物業(yè)管理有限責(zé)任公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)3175.2元；二、駁回原告張掖市盛和物業(yè)管理有限責(zé)任公司的其他訴訟請(qǐng)求。
本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條規(guī)定：“向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。但是自權(quán)利受到損害之日起超過(guò)二十年的，人民法院不予保護(hù)；有特殊情況的，人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)決定延長(zhǎng)。”《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果?！北景钢校显V人楊某1上訴提出，被上訴人訴訟要求交納的2013年度物業(yè)費(fèi)，因其自費(fèi)修繕了小區(qū)南大門東側(cè)鐵藝圍墻，被上訴人口頭承諾2013年度物業(yè)費(fèi)抵頂維修費(fèi)用，不再交納，且上訴人入住至今除了2013年，其他年份的物業(yè)費(fèi)均全部交清，故上訴人不存在欠費(fèi)情況。同時(shí)，被上訴人時(shí)隔9年后才主張權(quán)利，已過(guò)訴訟時(shí)效。本院經(jīng)審查認(rèn)為，被上訴人雖否認(rèn)因上訴人自費(fèi)維修圍墻免除其2013年物業(yè)費(fèi)的事實(shí)，并陳述當(dāng)時(shí)只同意緩交，但根據(jù)被上訴人盛和物業(yè)公司并不否認(rèn)小區(qū)南大門東側(cè)鐵藝圍墻系公共圍墻、和上訴人確實(shí)進(jìn)行了維修的事實(shí)，結(jié)合上訴人對(duì)其他年份的物業(yè)費(fèi)均不存在欠繳的實(shí)際情況，上訴人的主張具有一般合理性。關(guān)于訴訟時(shí)效，經(jīng)審查認(rèn)為，關(guān)于上訴人未向被上訴人交納2013年度物業(yè)費(fèi)的原因，雙方各執(zhí)一詞，被上訴人關(guān)于當(dāng)時(shí)只同意緩交等辯解意見(jiàn)亦無(wú)依據(jù)。另，盛和名園小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)成立與否、維修“南大門東側(cè)鐵藝圍墻”是否動(dòng)用專項(xiàng)維修資金等事實(shí)，與雙方爭(zhēng)議問(wèn)題并無(wú)必然聯(lián)系。被上訴人應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》關(guān)于履行期限的約定向上訴人主張2013年物業(yè)費(fèi)。因此，被上訴人于2020年9月15日才向上訴人發(fā)出書(shū)面催交通知，且未提供證據(jù)證明上述期間存在法定訴訟時(shí)效中止、中斷的情形，確實(shí)存在怠于行使權(quán)利的情形。根據(jù)上述法律規(guī)定，被上訴人的本案訴求確已超過(guò)訴訟時(shí)效期間。上訴人的該上訴意見(jiàn)成立，本院予以支持。一審法院認(rèn)為“物業(yè)管理服務(wù)呈持續(xù)履行狀態(tài)，當(dāng)事人之間因物業(yè)服務(wù)費(fèi)用所形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系亦呈持續(xù)狀態(tài)”，“原告的訴訟請(qǐng)求未過(guò)訴訟時(shí)效”，屬適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)當(dāng)予以糾正。關(guān)于上訴人所提一審法院將一案拆分為兩案分別處理，增加當(dāng)事人訴累，且不利于物業(yè)服務(wù)雙方和睦共處的意見(jiàn)，經(jīng)查，雖本案與（2021）甘0702民初538號(hào)案件的事實(shí)相同，對(duì)方當(dāng)事人（一審原告、二審被上訴人）亦相同，但因被上訴人在不同時(shí)間分別起訴，一審法院先后受理并分別作出判決并不違反法律規(guī)定。該上訴意見(jiàn)于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。

綜上，上訴人關(guān)于本案已過(guò)訴訟時(shí)效的上訴意見(jiàn)和理由成立，本院予以支持。一審判決認(rèn)定基本事實(shí)清楚，但適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。依照《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百八十八條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)、第一百七十五條規(guī)定，判決如下：
一、撤銷甘肅省張掖市甘州區(qū)人民法院（2021）甘0702民初940號(hào)民事判決；
二、駁回被上訴人張掖市盛和物業(yè)管理有限責(zé)任公司的訴訟請(qǐng)求。
二審案件受理費(fèi)50元，由被上訴人張掖市盛和物業(yè)管理有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)張文清
審判員?楊祝續(xù)
審判員?高彩虹
書(shū)記員溫玉丞

2021-06-29

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