北京市第三中級人民法院

民事二審判決書

排除妨害糾紛（2021）京03民終9145號

上訴人（原審原告）：劉某1，女，1960年4月5日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。
委托訴訟代理人：魏巍，北京京平律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：陶朦朦，北京京平律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：中鐵十六局集團(tuán)有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)紅松園北里**。
法定代表人：程紅彬，董事長。
委托訴訟代理人：王光陣，男，中鐵十六局集團(tuán)有限公司職員。
委托訴訟代理人：王臣，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：北京中天華遠(yuǎn)供熱科技有限公司，住所地北京市昌平區(qū)馬池口鎮(zhèn)北莊戶村臨****。
法定代表人：賈風(fēng)英，董事長。
委托訴訟代理人：王臣，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：北京房修一建筑工程有限公司物業(yè)管理分公司，住所地，住所地北京市朝陽區(qū)大黃莊南小區(qū)**（住宅）樓**負(fù)責(zé)人：徐維杰，經(jīng)理。
委托訴訟代理人：王臣，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

一審法院認(rèn)定事實：1.2001年3月8日，北京市朝陽區(qū)×北里×號內(nèi)×號樓×單元×號房屋所有權(quán)登記至莊某1名下，房屋所有權(quán)證為京房權(quán)證朝私字第XXXX號，建筑面積67.45平方米。
2.劉某1與莊某1原系夫妻，1985年2月1日登記結(jié)婚，二人因感情不和，莊某1于2010年訴至一審法院要求離婚，一審法院經(jīng)審理作出（2010）朝民初字第××××號民事判決書，判決準(zhǔn)許二人離婚，并判決位于北京市朝陽區(qū)×北里×號內(nèi)×號樓×單元×號房屋歸劉某1所有，劉某1于該判決生效后十日內(nèi)給付莊某1補償款二十五萬元。該判決已生效。
3.2010年10月22日，位于朝陽區(qū)×北里×號院**、20-23號樓所在的土地使用權(quán)被登記至中鐵十六局名下，地號為×，地號為×××××××宅用地，使用權(quán)類型為劃撥，使用權(quán)面積為35434.27平方米，使用證號為京朝央國用（2010劃）第×××××號，記事部分載明“僅限按規(guī)劃用途使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)讓、出租或者從事其他以營利為目的的經(jīng)營活動。該宗地已房改，土地使用權(quán)為全體業(yè)主共同使用。”北京市宗地登記表顯示，權(quán)利人為中鐵十六局，宗地總面積為35434.27平方米，宗地總建筑面積為44257.90平方米，建筑占地總面積9912.46平方米。
4.2019年4月15日，國家機(jī)關(guān)事務(wù)管理局下發(fā)國管房地［2019］83號文件，題目為“關(guān)于中鐵十六局集團(tuán)有限公司朝陽區(qū)×北里×號院南院危舊房改造項目有關(guān)事宜的函”，內(nèi)容為：“中國鐵道建筑集團(tuán)有限公司：《中國鐵道建筑集團(tuán)有限公司關(guān)于東壩紅松園職工住宅項目審批有效期延期的請示》（中鐵建經(jīng)計［2019］9號）收悉?，F(xiàn)就有關(guān)事項函復(fù)如下：一、同意你公司所屬中鐵十六局集團(tuán)有限公司按照《關(guān)于同意中鐵十六局朝陽區(qū)東壩紅松園職工住宅立項的函》（國管房地［2015］11號）的有關(guān)要求，繼續(xù)實施朝陽區(qū)東壩×北里×號院南院危舊房改造項目。二、根據(jù)有關(guān)規(guī)定，該項目新建職工住宅參照經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理，暫不得上市交易。用地按劃撥方式辦理相關(guān)手續(xù)，不得擅自改變項目性質(zhì)和用途，不得以任何形式與其他單位合作開發(fā)使用。涉及配套及地下部分等土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等事宜，須另送我局審核。三、根據(jù)《關(guān)于印發(fā)中央國家機(jī)關(guān)在京單位利用自用土地新建職工住宅調(diào)劑暫行規(guī)定的通知》（國管房地［2009］136號）及中鐵十六局集團(tuán)有限公司《關(guān)于中鐵十六局朝陽區(qū)東壩紅松園職工住宅項目的承諾函》，該項目增量住宅的10％，約2698平方米，交由我局面向中央國家機(jī)關(guān)符合條件的職工配售。四、此函有效期2年，自印發(fā)之日起計算?！?br /> 5.2019年3月28日，中鐵十六局與案外人北京中五建設(shè)工程有限公司簽訂了《中鐵十六局集團(tuán)有限公司南院建筑物及構(gòu)筑物拆除工程合同》，委托案外人對朝陽區(qū)×北里×號院南院60277.77平方米進(jìn)行拆除、垃圾清運。
自2019年11月開始，北京市朝陽區(qū)×北里×號內(nèi)×號樓×單元×號房屋陸續(xù)被切斷網(wǎng)絡(luò)和有線電視線路，自2019年11月開始，房屋未被供暖。
2020年4月，中鐵十六局集團(tuán)有限公司機(jī)關(guān)南院職工住宅項目建設(shè)指揮部委托北京市朝陽區(qū)房屋安全監(jiān)督站對朝陽區(qū)×北里×號院×號樓進(jìn)行安全（含抗震）鑒定，該單位出具朝鑒（抗）第×××××號鑒定報告，鑒定意見為該房屋安全性登記為B。
6.2020年6月17日，北京市朝陽區(qū)×北里×號內(nèi)×號樓×單元×號房屋被拆除，此后，中鐵十六局委托施工方對土地進(jìn)行了平整，并開始施工準(zhǔn)備，目前正在施工中。
北京市朝陽區(qū)×北里×號院內(nèi)原有住戶369戶，其中有355戶已與中鐵十六局集團(tuán)有限公司機(jī)關(guān)南院職工住宅項目建設(shè)指揮部簽訂了房屋騰退協(xié)議書，剩余包括劉某1在內(nèi)有14戶因各種原因未同意騰退。
一審案件審理中，就房屋被拆除的法律責(zé)任，劉某1表示不在本案中解決，將另行與中鐵十六局、房修一物業(yè)分公司、中天華遠(yuǎn)公司協(xié)商或訴訟。
一審中，雙方爭議的事實和證據(jù)：1.北京市朝陽區(qū)×北里×號內(nèi)×號樓×單元×號房屋拆除人。中鐵十六局雖否認(rèn)自己是上述房屋的拆除人，劉某1提交的《關(guān)于成立中鐵十六局集團(tuán)有限公司機(jī)關(guān)南院職工住宅項目建設(shè)指揮部的通知》《關(guān)于啟動南院住戶搬遷的通知》《拆除告知》以及中鐵十六局自行提交的《中鐵十六局集團(tuán)有限公司南院建筑物及構(gòu)筑物拆除工程合同》等證據(jù)足以證實，從項目立項申請，到前期準(zhǔn)備以及委托他人拆除，后期建設(shè)均系中鐵十六局所為，其提到的實際拆除人、施工方均系基于合同受其委托。房修一物業(yè)分公司及中天華遠(yuǎn)公司分別作為物業(yè)管理單位和供熱單位，未實施對房屋的侵權(quán)行為。
2.北京市朝陽區(qū)×北里×號內(nèi)×號樓×單元×號房屋所在土地的權(quán)利人。
2010年10月22日，位于，位于朝陽區(qū)×北里×號院**-23號樓所在的土地使用權(quán)被登記至中鐵十六局名下，但本案房屋所有權(quán)及院內(nèi)其他房屋所有權(quán)早于上述時間分別登記至不同業(yè)主名下，房屋所在土地應(yīng)認(rèn)定為歸全體業(yè)主共同使用。

一審法院認(rèn)為，侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以請求損害賠償，也可以請求承擔(dān)其他民事責(zé)任。本案中，劉某1依據(jù)離婚判決取得北京市朝陽區(qū)×北里×號內(nèi)×號樓×單元×號房屋的所有權(quán)，其合法權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)。中鐵十六局在未征得權(quán)利人同意，未簽訂騰退補償協(xié)議的情形下，對房屋基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行破壞，并隨后進(jìn)行了拆除，侵犯了劉某1的合法權(quán)利。本案爭議的焦點在于，劉某1的訴訟請求是否有相應(yīng)的事實及法律依據(jù)。
關(guān)于房屋未能出租的損失。中鐵十六局為了促使劉某1盡快騰退，采取了一些措施，導(dǎo)致劉某1享有權(quán)利的房屋不能正常居住，劉某1主張賠償相應(yīng)的租金損失有事實及法律依據(jù)。鑒于劉某1未在本案中就房屋被拆除之后的賠償提出相應(yīng)訴求，一審法院結(jié)合劉某1提交的關(guān)于周邊房屋租金價格的相關(guān)證據(jù)，對2019年11月至2020年6月期間房屋不能使用的損失酌情確定為30100元。
關(guān)于北京市朝陽區(qū)×北里×號內(nèi)×號樓×單元×號房屋所在土地的權(quán)屬情況。朝陽區(qū)×北里×號院1-11號、20-23號樓所在的土地使用權(quán)雖于2010年10月22日被登記至中鐵十六局名下，但此時院內(nèi)房屋已經(jīng)完成房改售房，院內(nèi)住戶均已取得相應(yīng)的房屋所有權(quán)登記，在此情況下，結(jié)合土地證記事部分內(nèi)容，涉案房屋所在土地的使用權(quán)應(yīng)確認(rèn)為全體業(yè)主共同使用。
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，涉及到房屋改建、重建以及附屬設(shè)施、有關(guān)共有和共同管理的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。審理中查明，中鐵十六局已經(jīng)與絕大多數(shù)業(yè)主達(dá)成協(xié)議，已達(dá)到物權(quán)法規(guī)定的條件，故中鐵十六局根據(jù)絕大多數(shù)業(yè)主的意愿對院內(nèi)房屋進(jìn)行重建和改造符合法律規(guī)定，劉某1訴請法院判決中鐵十六局停止建設(shè)工程施工缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。其房屋被拆除的相關(guān)責(zé)任，可與中鐵十六局另行解決。
現(xiàn)有證據(jù)表明，房屋拆除以及拆除前的準(zhǔn)備均系中鐵十六局為了完成改造項目所為，房修一物業(yè)分公司及中天華遠(yuǎn)公司作為物業(yè)及供暖單位，并未參與實施相關(guān)侵權(quán)行為，劉某1主張房修一物業(yè)分公司及中天華遠(yuǎn)公司共同承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任缺乏依據(jù)，一審法院不予支持。
本院認(rèn)為，案涉房屋所有權(quán)登記在劉某1名下，其享有的合法權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒杀Ｗo(hù)。中鐵十六局在未征得其同意，未簽訂騰退補償協(xié)議的情形下，對房屋基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行破壞，并隨后進(jìn)行了拆除，侵犯了劉某1的合法權(quán)利。但本案為排除妨害糾紛，二審爭議的焦點仍在于劉某1的訴訟請求是否有相應(yīng)的事實及法律依據(jù)。關(guān)于房屋未能出租的損失，中鐵十六局為了促使劉某1盡快騰退采取的措施，導(dǎo)致其享有權(quán)利的房屋不能正常居住，劉某1主張賠償相應(yīng)的租金損失有事實及法律依據(jù)。一審法院結(jié)合劉某1提交的關(guān)于周邊房屋租金價格的相關(guān)證據(jù)，對2019年11月至2020年6月期間房屋不能使用的損失酌情確定的數(shù)額無明顯不妥。關(guān)于案涉房屋所在土地的權(quán)屬情況，結(jié)合案涉房屋所在土地的土地使用權(quán)證記事部分內(nèi)容，案涉房屋所在土地的使用權(quán)應(yīng)確認(rèn)為全體業(yè)主共同使用。中鐵十六局已經(jīng)與絕大多數(shù)業(yè)主達(dá)成騰退協(xié)議，且已將案涉房屋所在樓房拆除，此時根據(jù)絕大多數(shù)業(yè)主的意愿對院內(nèi)房屋進(jìn)行重建和改造符合絕大多數(shù)業(yè)主的利益，劉某1訴請法院判決中鐵十六局停止建設(shè)工程施工缺乏依據(jù)，一審法院不予支持并無不當(dāng)。劉某1房屋被拆除的相關(guān)責(zé)任，可與中鐵十六局另行解決。房修一物業(yè)分公司及中天華遠(yuǎn)公司作為物業(yè)及供暖單位，在整個小區(qū)處于拆遷狀態(tài)期間，客觀上已無法提供物業(yè)及供暖服務(wù)，亦未參與實施相關(guān)侵權(quán)行為，劉某1主張房修一物業(yè)分公司及中天華遠(yuǎn)公司共同承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任缺乏依據(jù)，一審法院不予支持并無不當(dāng)。

綜上所述，劉某1的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費969元，由劉某1負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。

審判長于洪群
審判員孫京
審判員付輝
法官助理張羽
法官助理邱江
書記員何昕燏

2021-06-29

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