吉林市昌邑區(qū)人民法院

民事一審判決書

租賃合同糾紛（2020）吉0202民初3774號

原告：陳紅陽，男，1977年5月11日出生，漢族，住吉林省吉林市船營區(qū)。
委托訴訟代理人：陶春光，吉林佰助律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：馬麗，吉林佰助律師事務(wù)所律師。
被告：吉林銀行股份有限公司，住所地吉林省長春市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東南湖大路1817號。
法定代表人：陳宇龍，董事長。
委托訴訟代理人：邢偉，吉林恒正達律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：付凱，公司職員。
被告：吉林市匯龍家居有限責(zé)任公司，住所地吉林市昌邑區(qū)東市場匯龍家居B座二至四層。
法定代表人：姜富成，董事長。

當(dāng)事人圍繞訴訟請求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對陳紅陽提供的租賃合同、經(jīng)營合同書、委托管理協(xié)議、吉林市匯龍商貿(mào)廣場B、D座交接協(xié)議書、房屋租賃合同、公證書、（2017）吉0202民初1267號民事判決書、（2017）吉民再2號民事判決書、（2016）吉民申1437號民事裁定書、（2014）昌民立保字第33號民事裁定書及《查封（現(xiàn)場物品）財產(chǎn)清單》、（2018）吉0202民初1928號民事裁定書及《協(xié)助執(zhí)行通知書》，吉林銀行提供的委托管理協(xié)議、房屋租賃合同、承租吉林市匯龍商貿(mào)廣場B、D座申請書、吉林市匯龍商貿(mào)廣場B、D座交接書，當(dāng)事人對真實性均無異議，本院予以采信并在卷為佐。陳紅陽提供的（2013）昌民一初字第174號民事判決書、（2013）吉中民一終字第884號民事裁定書、（2013）昌民一初字第1451號民事判決書、（2015）吉中民一終字第1058號民事判決書，真實性本院予以采信，但上述裁判文書，均未生效，故證明問題本院不予采信。結(jié)合原、被告提供的證據(jù)及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述，對本案事實確認(rèn)如下：2008年9月25日，吉林銀行資產(chǎn)保全部吉林分部作為出租方（甲方）與作為承租方（乙方）的吉林市美邦市場物業(yè)管理有限公司(以下簡稱美邦公司)簽訂《租賃合同》,美邦公司租用吉林銀行位于吉林省吉林市昌邑區(qū)東市場匯龍廣場B座和D座，合同對租賃物的房屋范圍及附屬物范圍進行了明確約定。租賃期限為十年，自2009年5月1日至2019年4月30日。合同約定乙方不得將租賃物整體轉(zhuǎn)租，可以將租賃物部分轉(zhuǎn)租給第三方。
2011年4月12日,美邦公司作為發(fā)包方（甲方）與作為承包方（乙方）的陳紅陽簽訂《經(jīng)營合同書》，約定：陳紅陽租用美邦購物街一層A區(qū)1110215、1110212、1110202號鋪位由乙方經(jīng)營使用，乙方只擁有經(jīng)營權(quán)。準(zhǔn)營項目為服裝品類，商鋪名稱為V8、RealMan、IDo，經(jīng)營面積753平方米。租期自2011年4月1日起至2016年3月31日。2011年3月10日，陳紅陽與吉林市彤暉建筑安裝工程有限公司簽訂《吉林市東市場美邦購物街一層V8+服裝店裝店門頭、室內(nèi)裝修工程施工協(xié)議書》，約定：工程名稱為吉林市東市場美邦購物街一層V8+服裝店、室內(nèi)裝修工程，工程款共計為2655870.96元。
2012年5月18日,美邦公司向吉林銀行資產(chǎn)保全部送達了《租賃合同解除申請》,申請?zhí)崆敖獬赓U合同，日期為2012年5月30日。2012年10月11日,吉林銀行資產(chǎn)保全部吉林不良資產(chǎn)清收中心（以下簡稱吉林銀行不良資產(chǎn)清收中心）向美邦公司送達了《關(guān)于解除租賃合同的通知》,通知美邦公司于2012年10月31日前交還租賃物。同日,美邦公司向吉林銀行資產(chǎn)保全部書面建議,終止租賃合同截止至2012年12月30日前,美邦公司逐步解決現(xiàn)有業(yè)戶的租賃合同。
2012年12月29日，吉林銀行資產(chǎn)保全部吉林不良資產(chǎn)清收中心作為委托方（甲方）與作為受托方（乙方）的匯龍公司簽訂《委托管理協(xié)議》，約定：吉林銀行將坐落于吉林市昌邑區(qū)匯龍商場B座樓1-5層、D座1-4層座，建筑面積合計61,833.13平方米商業(yè)用房委托乙方經(jīng)營管理，管理期間為自協(xié)議簽訂之日起至甲方與其他人正式簽訂該房屋《租賃合同》之日止。同日,吉林銀行資產(chǎn)保全部作為甲方與作為乙方的美邦公司、作為丙方的匯龍公司簽訂《吉林市匯龍商貿(mào)廣場B、D座交接協(xié)議書》，約定：甲、乙方解除匯龍商貿(mào)廣場B座、D座的租賃協(xié)議；甲方委托丙方代為托管經(jīng)營匯龍商貿(mào)廣場B座、D座，以本交接資料為基礎(chǔ)；交接時間：乙方與丙方于2012年12月31日前完成交接；未到期商戶的租賃合同及相應(yīng)的經(jīng)營關(guān)系一并轉(zhuǎn)移給甲方，丙方代甲方承繼乙方在租賃合同中出租方的全部權(quán)利與義務(wù)，并完成相應(yīng)的交接手續(xù)。匯龍公司、美邦公司在該交接協(xié)議書上簽字并蓋章，吉林銀行資產(chǎn)保全部應(yīng)簽字蓋章處系匯龍公司蓋章。同日，美邦公司與匯龍公司簽訂《交接明細(xì)》，雙方交接了美邦購物街的合同原件26分，其中沒有陳紅陽的合同。
2013年4月27日,吉林銀行資產(chǎn)保全部吉林不良資產(chǎn)清收中心作為甲方（出租方）與作為乙方（承租方）的匯龍公司簽訂了《房屋租賃合同》，約定：租賃物系位于吉林市昌邑區(qū)東市場匯龍廣場B座和D座的房屋及附屬設(shè)施設(shè)備，以上承租范圍內(nèi)的具體房屋及附屬設(shè)施設(shè)備等租賃物以2012年12月29日乙方與美邦公司（即原承租人）簽訂的交接書（見附件一）記載的內(nèi)容為準(zhǔn)；本合同租賃期限為六年四個月即自2013年5月1日起至2019年8月31日止，其中租賃物裝修改造期為四個月即2013年5月1日至2013年8月31日,此期間甲方免收乙方租金；本合同未盡事宜須經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議和本合同的附件均系本合同的重要組成部分，與本合同具有同等法律效力。合同附件第1項為2012年12月29日乙方與美邦公司簽訂的交接書。在本案一審時，匯龍公司自認(rèn)其與吉林銀行交接時，交接的合同里確實沒有陳紅陽的合同。
2013年5月，匯龍公司對匯龍商場進行整體改造，致使陳紅陽的V8店無法正常進行經(jīng)營。
另查明，庭審中陳紅陽提供V8服裝店進貨單為3006499元。

本院認(rèn)為，本案系租賃合同糾紛。美邦公司與吉林銀行資產(chǎn)保全部吉林分部簽訂的《租賃合同》、陳紅陽與美邦公司簽訂的《經(jīng)營合同書》、匯龍公司與吉林銀行不良資產(chǎn)清收中心簽訂的《房屋租賃合同》均系合同雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。
關(guān)于本案租賃合同主體的問題，吉林銀行資產(chǎn)保全部與美邦公司、匯龍公司簽訂《吉林市匯龍商貿(mào)廣場B、D座交接協(xié)議書》，該協(xié)議書約定吉林銀行與美邦公司解除匯龍商貿(mào)廣場B座D座的租賃協(xié)議，美邦公司與匯龍公司于2012年12月31日前完成交接，未到期商戶的租賃合同及相應(yīng)的經(jīng)營關(guān)系一并轉(zhuǎn)移給吉林銀行，匯龍公司代吉林銀行承繼美邦公司在租賃合同中出租方的全部權(quán)利與義務(wù)，并完成相應(yīng)的交接手續(xù)。因陳紅陽的租賃合同未到期，故依據(jù)該交接協(xié)議，陳紅陽與吉林銀行形成租賃關(guān)系，陳紅陽與吉林銀行的租賃關(guān)系依法成立。庭審中，吉林銀行抗辯稱其單位并未在《吉林市匯龍商貿(mào)廣場B、D座交接協(xié)議書》上簽字，故該份協(xié)議書對吉林銀行不產(chǎn)生約束力。本院認(rèn)為，匯龍公司與吉林銀行不良資產(chǎn)清收中心簽訂《委托管理協(xié)議》及《房屋租賃合同》，《房屋租賃合同》明確約定匯龍公司與美邦物業(yè)公司的交接書為本合同的有效附件，據(jù)此可以認(rèn)定吉林銀行對《吉林市匯龍商貿(mào)廣場B、D座交接協(xié)議書》知情并對協(xié)議書內(nèi)容予以認(rèn)可，故對吉林銀行的抗辯主張本院不予支持。因陳紅陽的經(jīng)營合同未在美邦公司與匯龍公司交接所列的交接明細(xì)中，且庭審中匯龍公司自認(rèn)其與吉林銀行進行交接時，交接的合同中不包括陳紅陽的合同，故吉林銀行未將與陳紅陽的經(jīng)營合同的權(quán)利義務(wù)向匯龍公司進行轉(zhuǎn)讓。另，依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)本院無法認(rèn)定匯龍公司對涉訴店鋪進行了接收，匯龍公司及吉林銀行亦未提供證據(jù)證明陳紅陽明知并同意出租人變更為匯龍公司，故匯龍公司與陳紅陽之間未成立租賃合同關(guān)系。綜上，陳紅陽要求確認(rèn)其與吉林銀行租賃關(guān)系成立的訴訟請求本院予以支持。關(guān)于陳紅陽要求解除與吉林銀行的租賃關(guān)系的訴訟請求，因租賃合同早已到期，且陳紅陽自認(rèn)2013年5月1日起未實際經(jīng)營，故陳紅陽與吉林銀行的租賃關(guān)系實際已經(jīng)解除。
關(guān)于損失賠償主體，吉林銀行不能繼續(xù)履行租賃合同，導(dǎo)致陳紅陽無法正常經(jīng)營V8店，吉林銀行應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。關(guān)于陳紅陽要求匯龍公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的訴訟請求。本院認(rèn)為，依據(jù)上述論述，陳紅陽與吉林銀行成立租賃關(guān)系，并未與匯龍公司成立租賃關(guān)系，本案系租賃合同糾紛，依據(jù)合同相對性，陳紅陽僅可向租賃合同相對人吉林銀行主張賠償損失，其要求匯龍公司承擔(dān)賠償責(zé)任無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。
關(guān)于損失賠償?shù)臄?shù)額。陳紅陽主張其貨物損失為3006499元，并提供進貨票據(jù)予以證明,由于服裝是應(yīng)季商品，吉林銀行、匯龍公司雖不認(rèn)可,但未提供相應(yīng)的反駁證據(jù)，該服裝現(xiàn)已經(jīng)不具有使用價值，且服裝已經(jīng)經(jīng)過幾次移動，不具有初始保全的完整性，故無鑒定的必要和可操作性，故依據(jù)陳紅陽提供的進貨票據(jù)，本院對該損失數(shù)額予以支持。陳紅陽主張V8服裝店裝修損失2655870.96元，并提供了施工協(xié)議書、收據(jù)等予以證明。本院認(rèn)為，依據(jù)施工協(xié)議書、收據(jù)及當(dāng)事人當(dāng)庭陳述等，可以認(rèn)定陳紅陽對V8服裝店進行裝修屬實，現(xiàn)該服裝店已經(jīng)不存在，暫時用做停車場，無法進行裝修損失鑒定，吉林銀行亦未提供計算裝修損失的依據(jù)及相應(yīng)證據(jù)，故可以依據(jù)陳紅陽提供的施工協(xié)議書及收據(jù)進行裝修損失的核算。陳紅陽與美邦公司簽訂的經(jīng)營合同書約定：租期為2011年4月至2016年3月,合同期滿或因乙方違約,專柜商業(yè)裝飾及設(shè)施無償保留歸美邦公司所有。2013年4月末,陳紅陽自述店鋪已經(jīng)無法經(jīng)營,匯龍公司自認(rèn)2013年5月商鋪整體改造，陳紅陽的商鋪已經(jīng)經(jīng)營約2年左右,結(jié)合陳紅陽V8服裝店的實際裝修費用及本案的實際情況，V8服裝店裝修損失酌定為1500000元為宜。陳紅陽主張的自2013年5月1日起至2016年3月31日止的營業(yè)損失，因商場在2013年5月處于半休業(yè)狀態(tài)，大多數(shù)商鋪在停業(yè)狀態(tài)，故對該損失本院不予支持。
綜上，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第七十九條、第八十條、第八十四條、第一百零七條之規(guī)定，并經(jīng)審判委員會討論決定，判決如下：

一、陳紅陽與吉林銀行股份有限公司關(guān)于“V8”店租賃關(guān)系成立；
二、吉林銀行股份有限公司于本判決生效后三日內(nèi)給付陳紅陽貨品損失3006499元、V8店的裝修損失1500000元,合計4506499元；
三、駁回陳紅陽的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期限履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費51436元，由吉林銀行股份有限公司負(fù)擔(dān)42825元，陳紅陽負(fù)擔(dān)8584元,緩交。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于吉林省吉林市中級人民法院。

審判員仲菲艷
書記員程洪月
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2021-06-30

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