衡陽市珠暉區(qū)人民法院

民事一審判決書

房屋買賣合同糾紛（2021）湘0405民初779號

原告：毛某某，男，1995年10月21日出生，漢族，住湖南省衡東縣。
委托訴訟代理人：胡玉國，湖南衡州律師事務所律師。
被告：衡陽市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所地湖南省衡陽市珠暉區(qū)。
法定代表人：羅楊樹，該公司董事長。
委托訴訟代理人：彭曉晨，女，1972年9月9日出生，漢族，住湖南省衡陽市石鼓區(qū)，該公司法律顧問。

本院經(jīng)審理查明認定事實如下：2017年5月7日，原告購買被告開發(fā)的東城明珠XX室住房一套，房屋價值421694元，原告首付211694元，貸款210000元。合同約定房屋應于2018年7月31日交付，交付條件為被告取得法定建設工程竣工驗收備案證明文件、房屋測繪報告等，被告未按約定時間交付房屋逾期六十日后，原告要求繼續(xù)履行合同的，被告按日計算向原告支付價款萬分之無（該比率應當不低于第1（1）項中的比率）的違約金。2018年10月4日，原告收房。房屋交付之日起365個工作日內原告未取得房屋所有權證書的，被告按已付房款根據(jù)逾期天數(shù)以日萬分之一的標準計算違約金。2020年3月20日，東城明珠部分業(yè)主與被告達成協(xié)議，約定：在未辦好房產(chǎn)證之前，由被告支付物業(yè)公司從2020年1月1日起至房產(chǎn)證辦好之日止全體業(yè)主的物業(yè)管理費。2020年已交物業(yè)費退還給業(yè)主。2021年3月22日，原告辦理了不動產(chǎn)權相關證書。原告未繳納2020年1月1日之后的物業(yè)管理費。
以上事實有原告提供的《商品房買賣合同》、不定產(chǎn)權登記證書、東城明珠全體業(yè)主關于房產(chǎn)證一事與開發(fā)商的協(xié)議以及原、被告當庭陳述在卷予以證實。

本院認為，本案系房屋買賣合同糾紛。原、被告雙方簽訂的《衡陽市商品房買賣合同》合法有效，雙方均因按照合同約定履行各自義務。被告辯稱應按照首付款來計算違約金，本院認為應按照合同約定原告已付房款421694元為基數(shù)計算。本院認為違約責任中損害賠償?shù)哪康氖亲鳛閷`約行為造成的損失予以補償，根據(jù)合同雙方約定交房時間為2018年7月31日，被告未在合同約定的交房時間取得工程竣工驗收備案表，原告可以拒絕收房，原告于2018年10月4日收房，被告延期取得工程竣工驗收備案表并未對原告造成實際損失，故原告要求被告支付逾期違約金的訴訟請求，本院不予支持。被告在原告依約支付購房款后，未在合同約定的期限辦理所有權證書，客觀上存在違約事實，應按照每日萬分之一的標準支付違約金。合同中約定的辦證時間為商品房交付之日起365個工作日，根據(jù)2008年1月3日，勞動和社會保障部發(fā)布的《關于職工全年月平均工作時間和工資折算問題的通知》，年工作日為250日，365個工作日折算后為一年零五個月。根據(jù)合同約定交房時間為2018年7月31日，被告應從2020年1月1日起至2021年3月20日止，按照日萬分之一的標準支付延期辦證的違約金。被告辯稱已與部分業(yè)主簽訂《東城明珠全體業(yè)主關于房產(chǎn)證一事與開發(fā)商的協(xié)議》，被告按照協(xié)議約定履行了給付物業(yè)管理費的約定，不應再次支付違約金，本院認為該協(xié)議簽名的業(yè)主不能代表全體業(yè)主的意愿，原告庭審中也表示愿意交納物業(yè)費，本院認為該協(xié)議與本案沒有關聯(lián)性，被告要求按協(xié)議要求免除違約金的主張，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民法典》第五百零九條、第五百七十七條、第五百八十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：

一、被告衡陽市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司在本判決生效之日起十五日內支付原告毛某某因延期辦理房產(chǎn)證的違約金，違約金以421694元為基數(shù)按照日萬分之一的標準計算2020年1月1日起至2021年3月20日止；
二、駁回原告毛某某的其他訴訟請求。
如未按本判決指定的期間履行金錢給付義務，應當按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費2364元，減半收取1182元，由原告毛某某負擔963元，被告衡陽市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔219元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴訟狀，并按對方當事人人數(shù)提出副本，上訴于湖南省衡陽市中級人民法院。

審判員易珈羽
書記員李南

2021-06-30

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