蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院
民事一審判決書
房屋租賃合同糾紛（2021）皖0291民初1548號(hào)
原告：蕪湖宜居置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地安徽省蕪湖市瑞祥路88號(hào)皖江財(cái)富廣場(chǎng)A1樓8-9層，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91340207769021214T。
法定代表人：沈世躍，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：楊園，安徽文理律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：閔佳瑤，安徽文理律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告：周某某，女，1973年5月8日出生，漢族，住安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)。
本院經(jīng)審理查明，2016年12月23日，原、被告雙方簽訂《公租房租賃協(xié)議》，約定原告將其所有的春水灣小區(qū)13棟1單元2011室房屋出租給被告使用。該房屋面積53.78㎡，戶型C，租賃期限3年，自2016年12月24日至2019年12月23日，租金為350元每月，物業(yè)管理與服務(wù)費(fèi)及公共能耗費(fèi)為70元每月。合同約定，基于案涉房屋出租的其他約定詳見《蕪湖市公共租賃住房租賃合同》（格式文本）與之附件《蕪湖市公租房小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)委托協(xié)議》（格式文本），格式文本可登陸原告公司網(wǎng)站查看及下載。其中《蕪湖市公共租賃住房租賃合同》約定，承租人未按約支付租金的，應(yīng)當(dāng)支付2倍房租的違約金。2017年10月19日，原告在其官網(wǎng)上公布了新的租金標(biāo)準(zhǔn)，其中春水灣A戶型租金標(biāo)準(zhǔn)為350元/月、C戶型為450元/月、D戶型為500元/月。合同簽訂后，原告依約交付房屋，被告支付房租及物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用至2019年3月23日，后未再支付。
另查明，根據(jù)蕪湖市物價(jià)局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、財(cái)政局蕪價(jià)經(jīng)費(fèi)（2013）106號(hào)文件，2013年度市區(qū)保障性住房月租金標(biāo)準(zhǔn)按本地區(qū)同一時(shí)期、同一地段、同一品質(zhì)普通商品住房市場(chǎng)租金的80%確定…此外，該文件附有蕪湖市2013年住房月租金市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果表。其中三類居住用房租金標(biāo)準(zhǔn)分為1、2、3級(jí)，簡(jiǎn)裝房1級(jí)租金標(biāo)準(zhǔn)為10.9元/月㎡、2級(jí)租金標(biāo)準(zhǔn)為10.4元/月㎡、3級(jí)租金標(biāo)準(zhǔn)為9.3元/月㎡。
以上事實(shí)有房地產(chǎn)權(quán)登記信息、公租房租賃協(xié)議、公告截圖、蕪價(jià)經(jīng)費(fèi)（2013）106號(hào)文件以及雙方當(dāng)事人的陳述在卷證實(shí)，本院予以采信。
本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、一百一十四條、第二百二十七條之規(guī)定，承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時(shí)支付租金，逾期未支付的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本案中，原告恢復(fù)房屋租金價(jià)格并無不妥，被告拒絕支付租金的行為違反了合同約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告要求被告支付合同期內(nèi)拖欠的租金、物業(yè)費(fèi)及公共能耗費(fèi)并支付違約金700元（350元/月×2月）的請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，本院予以支持。其拖欠的租金計(jì)3150元（350元/月×9月）、物業(yè)服務(wù)費(fèi)及公共能耗費(fèi)630元（70元/月×9月）。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十五條之規(guī)定，無權(quán)占有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求返還原物；第七百三十三條之規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。本案中，原、被告之間的租賃合同于2019年12月23日到期，到期后雙方未繼續(xù)簽訂租賃合同。因此，被告對(duì)案涉房屋的占有為無權(quán)占有，原告要求被告返還房屋，符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)民法典第二百三十八條規(guī)定，侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以依法請(qǐng)求損害賠償，也可以依法請(qǐng)求承擔(dān)其他民事責(zé)任。參照《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十三條，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予以支持。故原告要求被告支付逾期騰房占有使用費(fèi)，符合法律規(guī)定，本院予以支持。根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》3.3條規(guī)定，三類居住用地為公共設(shè)施、交通設(shè)施不齊全，公共服務(wù)設(shè)施較欠缺，環(huán)境較差，需要加以改造的簡(jiǎn)陋住區(qū)用地，包括危房、棚戶區(qū)、臨時(shí)住宅等用地。以3類居住用地、簡(jiǎn)易房的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，被告占用的房屋面積為53.78㎡，其參考租金價(jià)格區(qū)間為586.2元（10.9元/月㎡×53.78㎡）到500元（9.3元/月㎡×53.78㎡），再乘以80%的系數(shù)后為469元至400元之間?？紤]到原告恢復(fù)租金標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)間段發(fā)生在2017年至2018年期間，該時(shí)間段蕪湖市市區(qū)商品房租金標(biāo)準(zhǔn)相較于2013年已有上浮，且春水灣社區(qū)周邊公共服務(wù)、設(shè)施、交通環(huán)境均有較大改善。原告要求被告按照450元/月的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)，并未高于文件規(guī)定，本院予以支持。被告在合同履行期內(nèi)按約支付物業(yè)費(fèi)及公共能耗費(fèi)，故房屋占有期間可以參照原合同標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)支付。綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、一百一十四條、第二百二十七條、《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十五條、第二百三十八條、第七百三十三條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：
一、被告周某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告蕪湖宜居置業(yè)發(fā)展有限公司支付截至2019年12月23日拖欠的租金3150元、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及公共能耗費(fèi)630元，合計(jì)3780元；
二、被告周某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告蕪湖宜居置業(yè)發(fā)展有限公司返還其占有的蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)宜居春水灣13棟1單元2011室房屋并支付房屋占有使用費(fèi)、物業(yè)管理與服務(wù)費(fèi)及公共能耗費(fèi)。房屋占有使用費(fèi)以450元/月的標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理與服務(wù)費(fèi)及公共能耗費(fèi)以70元/月的標(biāo)準(zhǔn)，自2019年12月23日算至實(shí)際返還該房屋之日止；
三、被告周某某于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告蕪湖宜居置業(yè)發(fā)展有限公司支付因拖欠租金所產(chǎn)生的違約金700元；
四、駁回原告蕪湖宜居置業(yè)發(fā)展有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)56元由被告周某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省蕪湖市中級(jí)人民法院。
審判員蔣衛(wèi)斌
書記員孫豪
2021-07-05
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