北京市第三中級(jí)人民法院

民事二審判決書(shū)

房屋租賃合同糾紛（2021）京03民終7600號(hào)

上訴人（原審原告）：朱某1，男，1956年6月10日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。
委托訴訟代理人：侯毅，北京杰眾律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：朱某2（朱某1之女），1983年8月31日出生，漢族，無(wú)業(yè)，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。
被上訴人（原審被告）：北京光華紡織集團(tuán)有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)光華路8號(hào)。
法定代表人：程慶寶，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：戚仲聿，北京市時(shí)開(kāi)律師事務(wù)所律師。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：朱某1原為紡織公司工作人員。1997年間朱某1及其家庭成員在1405號(hào)房屋居住，雙方未訂立書(shū)面房屋租賃合同。1997年7月至1998年12月期間紡織公司自朱某1工資中扣除“租金”1082.94元。1999年朱某1離開(kāi)紡織公司單位。2017年4月20日，朱某1向紡織公司給付×號(hào)房屋1999年1月至2017年3月期間租金30730.14元。2017年4月25日，朱某1向紡織公司給付×號(hào)房屋1999年至2016年度供暖費(fèi)31113.60元。紡織公司表示，上述期間朱某1使用×號(hào)房屋，但與紡織公司不存在房屋租賃合同關(guān)系；因其系國(guó)有企業(yè)，收取房屋使用費(fèi)用只能用“租金”項(xiàng)目入財(cái)務(wù)賬。2017年4月25日，朱某1、紡織公司就×號(hào)房屋簽訂《北京市公有住宅租賃合同》。此后，朱某1陸續(xù)向紡織公司給付×號(hào)房屋租金及供暖費(fèi)。朱某1提供照片打印件用以證明，北京昆泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司證明朱某1配偶劉志華在1999年4月辦理內(nèi)退手續(xù)，在家待崗。紡織公司對(duì)此不予認(rèn)可。朱某1提供《北京城鎮(zhèn)公有住房房租金減免暫行辦法》用以證明，其應(yīng)享受公租房房租減免政策。對(duì)此，紡織公司表示，該規(guī)定系2000年2月公布，故朱某1無(wú)法證明1999年的租金可以享受免交政策；且該政策系對(duì)于新增租金的免交政策，而紡織公司并未新增租金、甚至沒(méi)有達(dá)到1999年北京市規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)；而朱某1沒(méi)有證據(jù)證明其系享受北京市最低生活保障待遇的家庭，故不符合享受該政策條件。

一審法院認(rèn)為，合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。本案中，朱某1、紡織公司對(duì)于朱某1及其家庭成員1997年居住×號(hào)房屋至今的事實(shí)沒(méi)有爭(zhēng)議，但是其時(shí)雙方并無(wú)設(shè)立房屋租賃合同法律關(guān)系的合意。紡織公司因朱某1系其單位職工、以其部分工資收入折抵房屋的使用費(fèi)用，系朱某1占有使用房屋應(yīng)當(dāng)支付的對(duì)價(jià)，并不以此當(dāng)然認(rèn)定雙方間形成房屋租賃合同關(guān)系。在朱某1離職后，朱某1并未自覺(jué)履行作為承租人應(yīng)當(dāng)履行的房屋租金支付義務(wù)，無(wú)法證明雙方間存在積極履約的事實(shí)。故朱某1要求確認(rèn)雙方1997年5月1日至2017年4月24日間就×號(hào)房屋存在北京市公有住宅租賃關(guān)系的訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，一審法院不予支持。在朱某1、紡織公司于2017年4月25日簽訂《北京市共有住宅租賃合同》前，朱某1給付紡織公司×號(hào)房屋1999年1月至2017年3月期間使用費(fèi)及供暖費(fèi)系其真實(shí)意思表示，且不違反公平原則。朱某1要求紡織公司返還其使用期間部分租金及供暖費(fèi)缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，一審法院亦不予支持。綜上，一審法院判決：駁回朱某1的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)704元，由朱某1負(fù)擔(dān)（已交納）。
本院認(rèn)為：在我國(guó)，公有住宅租賃區(qū)別于一般平等主體間的房屋租賃，其具有行政管理的特殊性質(zhì)。是否具備公有住宅租賃房屋的承租資格，屬于行政管理事項(xiàng)，不由人民法院在民事案件中予以直接確認(rèn)。本案中，朱某1要求確認(rèn)雙方1997年5月1日至2017年4月24日間就×號(hào)房屋存在北京市公有住宅租賃關(guān)系，實(shí)際上涉及公有住宅承租資格的問(wèn)題，具有行政管理性質(zhì)，本案中不予處理。相應(yīng)的，朱某1二審中提出的調(diào)取證據(jù)申請(qǐng)，本院不予準(zhǔn)許。
對(duì)于返還租金、供暖費(fèi)的問(wèn)題，本案并無(wú)證據(jù)顯示朱某1已給付紡織公司的1999年1月至2017年3月期間使用費(fèi)及供暖費(fèi)并非其真實(shí)意思表示，亦未違反公平原則，故其主張返還該期間部分租金及供暖費(fèi)，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，朱某1的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)704元，由朱某1負(fù)擔(dān)（已交納）。
本判決為終審判決。

審判員周艷雯
法官助理高玉珠
法官助理仵霞

2021-07-06

（本文來(lái)自于網(wǎng)絡(luò)，本網(wǎng)轉(zhuǎn)載出于學(xué)習(xí)之目的，相關(guān)人員如有異議可以短信聯(lián)系我們刪除）