營口市老邊區(qū)人民法院
民事一審判決書
服務合同糾紛（2021）遼0811民初1088號
原告：營口市某某某某有限公司，住所地：營口市老邊區(qū)東升路。
法定代表人：湯某某，系該公司董事長。
委托訴訟代理人:蘆某某，男，漢族，住營口市西市區(qū)，系公司職員。
被告：石某某，男，漢族，遼寧省蓋州市人，住營口市老邊區(qū)。
委托訴訟代理人：秦某，女，漢族，河南省安陽市人，住營口市老邊區(qū)。系石某某妻子。
根據(jù)當事人的陳述和經(jīng)審查確認的證據(jù)，本院認定事實如下：
被告石某某系營口市老邊區(qū)某某某某小區(qū)7號樓2單元102室（建筑面積128.45平方米）房屋的業(yè)主。2015年3月31日，原告某某某某公司與某某某某小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)委托合同一份，載明物業(yè)服務費業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，住宅物業(yè)費1.0元/月/平方米，業(yè)主或物業(yè)使用人未能按時足額交納物業(yè)服務費的，應及時補交并從逾期之日起每日按其所未繳納費用的千分之三交納違約金，合同期限為兩年。2017年3月31日，原告某某某某公司與某某某某小區(qū)業(yè)主委員會續(xù)簽了物業(yè)委托合同，并約定合同期限為三年。2020年3月10日，原告與營口市老邊區(qū)路南鎮(zhèn)物業(yè)辦簽訂物業(yè)委托合同補充協(xié)議書，載明鑒于某某某某項目無業(yè)主委員會，雙方物業(yè)委托合同即將期滿，雙方于2017年3月31日簽訂的某某某某物業(yè)委托合同內(nèi)容除服務期限延長1年外，其余內(nèi)容均按原物業(yè)委托合同。原告某某某某公司自認被告石某某物業(yè)費交納至2017年10月4日，2017年10月5日之后的物業(yè)費未交納。在此期間，原告基于拖欠的物業(yè)費，向被告數(shù)次催繳，被告以原告提供的物業(yè)服務未達標為由，拒絕交付物業(yè)費。拒交物業(yè)費的主要原因為原告無法解決被告入住驗房時遺留的房屋質(zhì)量問題，認為房地產(chǎn)開發(fā)公司的法定代表人與原告的法定代表人系同一人，因而房屋質(zhì)量問題應由物業(yè)解決，原告工作日志沒有具體到時間，綠化沒有標準，只是簡單的修理，對于外墻裂紋問題原告是否有主動發(fā)現(xiàn)并上報。
本院認為，《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則…，（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定…，（五）按時交納物業(yè)服務費用…。第四十一條規(guī)定，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用…?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持…。本案中，結(jié)合原、被告當庭陳述及原告舉證的《物業(yè)委托合同》等證據(jù)，可以確認原告系被告交納物業(yè)費的適格收費主體?！段飿I(yè)委托合同》系被告所在小區(qū)業(yè)主委員會與原告簽訂，該合同關于物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、標準要求及業(yè)主權(quán)利義務的相應條款，并不違反法律規(guī)定，相應條款合法有效。被告作為小區(qū)業(yè)主，應受該合同約束?！段飿I(yè)委托合同》已確認業(yè)主于辦理進戶首日交納物業(yè)服務費用，每次預收一年。故此，原告某某某某公司要求被告石某某支付2017年10月5日至2021年3月31日物業(yè)費5356.36元，符合合同約定，本院予以支持。關于原告主張的2021年4月1日至2021年10月4日的物業(yè)費，原告可在簽訂合同后另行向被告主張。被告如認為原告提供的物業(yè)服務給其造成損失，可通過法定途徑索賠，但不能據(jù)此違反業(yè)主按期交納物業(yè)費的義務，被告提出物業(yè)服務未達標準，但其提供證據(jù)不能證明原告作為物業(yè)服務企業(yè)在提供物業(yè)服務過程中存在違法違規(guī)收費或違反合同的約定,損害業(yè)主利益等重大瑕疵情形，一般情形下的物業(yè)服務瑕疵不足以構(gòu)成被告拒絕交納或減少交納物業(yè)服務費的合法依據(jù)，故被告拒交物業(yè)費的意見，本院不予采納。關于原告訴請的違約金一節(jié)，原告提供的現(xiàn)有證據(jù)不足以證明向被告催款的具體時間，結(jié)合本案實情，違約金自原告起訴日計算較為符合雙方權(quán)益，雖物業(yè)委托合同中對違約金的支付標準已作出約定，但原告訴請的4000元超出按照中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算的標準，故原告訴請超出部分，本院不予支持。綜上，依照《物業(yè)管理條例》第七條、第四十一條，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條、第九十二條之規(guī)定，判決如下：
一、被告石某某給付原告營口市某某某某有限公司2017年10月5日至2021年3月31日物業(yè)費5356.36元；
二、被告石某某以5356.36元為基數(shù)，自2021年4月20日起至實際付清日止，按照中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算向原告營口市某某某某有限公司支付違約金；
上述判決主文確定款項于本判決生效后五日內(nèi)付清。逾期給付,以5356.36元為基數(shù)，按《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
三、駁回原告營口市某某某某有限公司的其他訴訟請求。
案件受理費60元，減半收取30元，由被告石某某負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于營口市中級人民法院。
審判員鄧悅婷
書記員尚曉霞
2021-07-07
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